私たちはマンションを高く売るために、一括査定サイトを最大限に活用しました。一括査定サイトをご存じない方は一度見ておかれると、高く売るコツがよりイメージしやすくなります。
売却額700万UPに成功！わが家も利用した査定サイト【NTTグループ運営】
このブログは、不動産サイトのsuumoで仕事をしていた「さくら」と、投資・個人用で3件のマンション売買経験がある「たけ」のマンション売買の経験が豊富な夫婦で運営してます。
結婚に伴って、たけが独身の時に買った自宅マンションを700万高く売ることに成功した実体験を元に、マンションを高く売るコツをわが家での具体例を交えながら売り主であるあなたの目線で解説します。
【目次】
コツ１．複数の不動産会社に査定を依頼
マンションの売却を決めたら、まず不動産会社に査定を依頼することになります。一社だけではなく、必ず複数の不動産会社に査定を依頼しましょう。
同じ物件でも、複数の不動産会社に依頼してみると全然違います。
査定をするのは人間ですし、中古マンションは一点物な上、金額も大きいので、バラバラになるのも無理ありません。
たまたま査定を依頼した会社の見積もりが安値なことを知らず、そのまま売却を依頼してしまったら、何百万も損をすることになります。無謀に高すぎても買い手がつきません。
なるべく正確な査定結果を得るには、複数の査定を参考にする他に手段はありません。複数の不動産会社の査定結果を平均することで、正確な査定価格を把握することができます。
※わが家の例
一括査定サイトから一括査定を依頼した結果、次のようになりました。不動産会社によって差があるのがお分かりいただけるかと思います。
| 大手D社 | 1,700万～2,100万 |
|---|---|
| 大手S社 | 1,680万～1,980万 |
| 中堅T社 | 2,302万 |
| 中堅K社 | 2,294万 |
| 地元O社 | 2,371万 |
※最終的にこのページで紹介している他のコツも駆使して、査定より少し高めの2,580万での売却に成功しています。
一括査定サイトを利用すると、ネットから無料で複数の不動産会社に一度に査定を依頼することができて便利です。
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関東圏の方は売主専門のソニー不動産にも合わせて問い合わせを
ソニー不動産は100%売主だけを専門に担当する不動産会社です（日本ではまだ珍しいですが、海外ではこの形態が一般的です）。
不動産会社は、私達売り主だけではなく、買い手側もお客さんとして担当している場合があります。
そうなると、私達売り主に有利な条件で交渉しきれなかったり、実は買い主がお得意さんで知らないうちに買い主有利に進められていたということもありえます。
コツ3で売主側の味方になってくれる不動産を見分ける方法も解説していますが、ソニー不動産を利用すればその手間を省くことができますので、多忙な方や交渉に苦手意識がある方にとっては人気のあるサービスです。
1都3県(東京、神奈川、埼玉、千葉)でサービスを提供しています。相談・査定は無料ですので、当てはまる地域の方は、一括査定サイトと合わせて、査定だけでも受けておきましょう。
ソニー不動産は一括査定サイトには加入していないので、査定を受けるには個別に申し込む必要があります。
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わが家の失敗談
ここで、わが家の前回のマンション売却での失敗談をご紹介します。複数の不動産会社に査定を依頼することの大切さを感じていただければと思います。
たけが独身の時に投資用のワンルームマンションの売却をしたことがあり、その時は購入額から120万円近く安く売ってしまいました。
原因を振り返ってみると・・・
- 一括査定サービスの存在を知らなかったので、ネットでたまたま見つけた不動産会社になんとなく売却をお願いしていた
- 査定額を複数社からもらって比較していないので、正しい相場が分からない
- 営業活動を他の業者と比べていないので、売るために頑張ってくれているのか分からない
今回は売却したお金を新居の購入資金に充てるので、絶対に失敗することはできませんでした。前回の反省から生まれたのが、一括査定サイトを使って複数の不動産会社から査定を受けるなど、このページでご紹介しているコツです。
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マンション一括査定サイトの使い方のコツ
出来る限りたくさんの不動産会社に査定を依頼する
一括査定サイトでは、住まいの地域や物件のタイプに対応している不動産会社が自動的に表示されますが、依頼する会社は選ぶこともできます。
実際に依頼をしてみなければ査定額や本気度は分からないので、一番最初の段階では先入観を持たずになるべくたくさんの不動産会社に依頼をかけて、後から選別するのがコツです。
「一度にたくさんの不動産会社に対応するのは無理かも・・・」と思われるかもしれませんが、次の方法を使えばメールで連絡をしてもらうこともできます。
初回はメールで連絡を要望する方法もある
一括査定を申し込むと不動産屋から電話がジャンジャンかかってくるのでは？と心配する人もいるかもしれませんが、査定を申し込む時に要望欄から初回はメールで連絡してもらうように依頼することができます。
中には急いでいるのか、営業熱心なのか、要望欄を見ないで電話をかけてくる会社もありますが、ほとんどの会社が要望欄を見ていますので、いきなり全ての会社から電話がかかってくることはありません。
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コツ２．査定を元に強気の価格から様子見
一括査定の結果を元に売り出し価格を決めていきますが、高く売るには不動産会社と相談する前に、自分の中で売り出し価格を持っておくことをオススメします。
不動産会社側としては、安めに売り出すことで営業経費をかさませず楽に売りたいのが本音なので、流されないようにするためです。
高く、確実に売却するための、売り出し価格を決めるコツを紹介します。
1.各社の査定額の平均より少し高めからスタートする
一括査定を申し込むと、複数の不動産会社から査定を受けることができますが、各社の査定額を平均することであなたのマンションの査定相場の平均が分かります。ただし、不動産会社の査定額は3ヶ月以内に売れる見込みがある価格なので、少し安めです。
値引き交渉を受けたり値下げすることも考えると、平均的な相場の1～2割高めが、相場から少し高めで、相場から離れすぎないギリギリのラインです。
2.内覧が入る価格に調整する
売り出し価格は自由に決められると言っても、内覧が入らなければ意味がないので、内覧が入るギリギリの値段設定にすることがポイントです。
内覧が月2、3件入れば、高めでも興味を持ってもらえていると判断できます。
もし月1件も内覧が入らなければ、少しづつ下げて様子を見ていけばいいので、売り出し価格は妥協しないのがポイントです。（反対に反響が良すぎるのは相場に比べて安すぎる可能性があります）。
3.ポータルサイトの価格検索が500万刻みなことを利用する
suumoなどの不動産ポータルサイトでは、価格の検索をする時に500万刻みで選ぶようになっています。同じような値段でも、500万を境目に検索に引っかかるかどうかが別れてきます。
例えば、3,000万円前後が相場の物件の場合、500万刻みを微妙に上回った3,020万円だと検討対象外になってしまう可能性が高いですが、2,980万円なら検索対象に入り、より多くの人に見られる可能性が高まります。
最初は500万刻みのラインを上回る価格で売り出して様子を見つつ、500万刻みを割るあたりが本気で売却したい価格になるように設定するのがコツです。
わが家の例
査定額の平均が2,300万前後でした。値下げの余裕も考えて500万のラインを上回る2,680万を売出価格にしました。2,580万に値下げした所、1週間後に購入申し込みが入り、売却が成立しました。
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コツ３．一般媒介と専任媒介のいいとこ取りをする
一般媒介
一般媒介契約では複数の不動産会社と同時に契約して、営業を依頼することができます。
一般媒介のメリット
- 複数の会社と契約することで、不動産会社や営業マンの対応やどれだけお客さんを連れてきてくれるかなど、実力を比較できます。
- 複数の会社物件をPRするので、沢山の人に自分の物件を知ってもらうことができます。
一般媒介のデメリット
- 不動産会社側としては、せっかくお客さんを集めても他の会社経由で物件が売れてしまうリスクがあるので、広告費などがかけにくく、後回しにされる場合があります。
- 複数の不動産会社とやり取りをするので、自分で交通整理をする必要があります。
専任媒介
一社の不動産をあなたの代理人として契約を結ぶのが専任媒介契約です。専任媒介契約を結ぶと、他の不動産会社と媒介契約を結ぶことはできません。他の不動産会社の問い合わせは、専任媒介契約を結んだ不動産会社経由で行われます。
専任媒介のメリット
- 一般媒介よりも優先してお客さんを紹介してくれる可能性が高いです。売却成立の8割が専任媒介です。
- 一社に全部おまかせできるので、一般媒介に比べて手間がかかりません。
専任媒介のデメリット
- 1社にしかお願いできないので、もし不動産会社に営業の仕方に問題があると、なかなか売れずに焦って安く手放してしまうことがあります。
- 媒介契約の期間は3ヶ月なのですが、専任媒介の場合は不動産会社側もしっかりコストをかけて営業するので、途中解約は基本難しいです。一方的に解約すると、かかった営業経費を請求される可能性があります。
一般媒介と専任媒介のいいとこ取り戦略
不動産会社側としては、なるべく他社に成約を持っていかれる心配のない専任媒介契約を結びたいと思っています。実際に売却が決まるのは専任媒介が8割以上なのも現実です。
一般媒介と専任媒介のいいとこ取りをする（オーディション方式）
一般媒介と専任媒介にはそれぞれメリット・デメリットがありますが、次のような方法でいいとこ取りをすることができます。
- 専任媒介契約を結ぶ前に、複数の会社と一般媒介契約を結んで、実際にお客さんを連れてきてくれる会社や営業マンが信頼できるかを見極める（オーディション）
- 一般媒介契約が終わるタイミング(3ヶ月)で、一番手応えがあった不動産会社と専任媒介契約を結ぶ（本命選び）
不動産会社を見極めるのに、カンや営業トークのうまさではなく、一般媒介契約を結んで実力を見極めることから、オーディション方式と名付けました。
一般媒介を結んだ不動産会社については、次のようなポイントで見極めます。
1.suumoなどのポータルサイトに掲載していること
2.自社以外の不動産会社のお客さんの案内もあること
3.営業マンと相性が合うこと
4.サポート体制が手厚いこと
2名体制でサポートしてくれる会社の方が、それだけ自分の物件に力を入れていると判断できます。また、不動産会社の営業マンは他にもお客さんを抱えているので、2名体制だとどちらかが忙しい時でも、こちらの都合に合わせてもらえます。
また、細かいお願いごと若手の方に、専門的な相談はベテランにというように、気兼ねなくお願いをしやすい点でも助かりました。
わが家の例
7社の不動産会社と一般媒介を結び、各社の3ヶ月間の案内数は次のようになりました。
| 不動産会社 | 案内件数 |
|---|---|
| 大手N社 | 2件 |
| 大手D社 | 2件 |
| 地元C社 | 3件 |
| 大手M社 | 2件 |
| その他3社 | 0件 |
一般媒介だったせいもあるかもしれませんが、残念ながら3ヶ月間お客さんを連れてこれなかった不動産会社も半分近くありました。そういった会社と専任媒介契約を結んでいたら、安く売らざるをえなかったかもしれません。
この中から、案内件数が多い、担当営業マンが熱心で信頼できそう、サポート体制が手厚いなどのポイントで、地元C社と専任媒介契約を結びました。
複数の不動産会社を比較するのは、一括査定サイトを使ったからこそできたことです。
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コツ４．内覧は物件とあなたアピールする場と知る
マンションの売出しを開始すると、購入希望者から内覧が入ります。買い手側にとっては、内覧が売買契約を結ぶ前の最後のポイントなので、しっかりアピールします。
とは言っても、普段経験しないことなので、最初のうちはうまく進めるのが難しいです。
わが家でもはじめの方は、内覧は入るのにすぐに帰ってしまわれたり、購入申し込みが入らないことに悩んでいましたが、次のような工夫をすることで反応が変わってきました。
１．事前に内覧を受け受けるスケジュールを指定する
最初のうちは、不動産会社にもお客さんにも都合がよさそうという考えで、内覧のスケジュールは先方の都合に合わせていました。
しかし、急な訪問で準備が十分にできない上、本気度がそれほど高くないお客さんの内覧も多く、数をこなす割には手応えはいまいちでした。
また、他人に家を見られることもストレスになってきました。
そこで、次のような考え方で思い切ってあらかじめ内覧を受け付けるスケジュールを決めておくことにしました。
- 興味本位ではなく、本気で買う気があるお客さんならスケジュールを調整してでも内覧に来るはず。熱度の高いお客さんに絞れば十分。
- 事前にスケジュールを決めておくことで清掃や部屋の飾り付けなどの準備をする時間が持てる。
- 特に女性からすると知らない人に生活空間を見られるのは神経を使うので、本気のお客さんだけに絞りたい。
わが家の例
わが家では、毎月中旬と月末の週末午前中を内覧受付日にしてもらうように不動産会社と調整しました。
２．事前の清掃は十分に
購入する側の立場になればわかりますが、高額な買い物になるので、散らかった家よりもきれいに掃除されている方が印象がいいです。
特に単身女性や購入者の奥様が内覧に来る場合は、購入後のイメージが大切なので、しっかり清掃しておかないと、せっかく内覧に来てもらっても、現物をみてがっかり・・・ということになります。
最初の方は突然の内覧が入ることが多く、十分準備ができなかったのも、購入申し込みがが入らない原因だったと思っています。
自分達が住み替えで買う側の立場で物件を見た時にも、外観や価格だけではなく、きれいに清掃されているマンションだと購入するテンションが上がりました。丁寧に生活していた人という印象を受け、売り手の方の信頼度もアップします。
毎回丁寧に掃除するのは大変ですが、コツ1のように事前に内覧を受け付けるスケジュールを決めて、掃除の時間を十分に取れる時間帯にしておけば、普段の掃除とそれほど変わらないので、それほど負担もかかりません。
内覧する人のプロフィールに合った清掃やしつらえを意識する
事前に内覧に来る人のプロフィールが具体的にイメージできると、どんなポイントを気にするかも事前に想像できます。性別、家族構成、年代、職業、地縁の有無、興味をもった理由などなるべく詳しい情報を聞いておきます。
例えば奥さんが一緒に来る場合は、さりげなくブランドのかばんを飾っておくなど、女性が豊かな生活がイメージできるようにしておきました。
３．内覧当時の会話は積極的に
慣れないうちは内覧に来た方とどの程度お話をしていいか迷いますが、不動産会社任せにせず、住人だから分かることを積極的にお伝えするようにしましょう。
買い手側としても、売り主であるあなたと自分たちを重ね合わせることで、そのマンションでの生活をイメージすることができます。
また、契約する相手になるので、コミュニケーションを取っておくことで信頼感が生まれます。
わが家の例
買い替え先を探す時に、自分たちが買主側の立場になりましたが、居住者にしか分からない近隣の情報を教えてもらえたり、多少古くても会話から丁寧な暮らしぶりが伝わると、物件自体の印象もアップしました。
内覧前にリフォーム、修繕はするべき？
わが家の例
わが家の場合、寝室に家具をぶつけてできた壁穴がありました。寝室に入って正面で、内覧の時に気にされることが多かったので、修理をお願いしました。費用は2万程でしたので、十分に元は取れました。
コツ５．購入申し込みが入ったら本気度を把握
購入希望者が内覧をして購入する意志が固まると、不動産会社経由で購入申込書を出してきます。
購入申込書には、次のようなことが書いてあります。
- 氏名、住所
- 職業
- ローンの事前審査状況（どの銀行からいくら）
ここでいくらで売るかが決まるので、高く売却するための最後のポイントになります。場合によっては、値引き交渉がある場合もありますが、自分の物件を購入する本気度を知ることで有利に交渉することができます。
希望者の本気度合いを知るためのチェックポイントを紹介します。
住宅ローンの事前審査が通っているか
マンションの購入は殆どの人が住宅ローンを利用します。中古マンションを住宅ローン利用して購入するには、事前に銀行から審査を受けておきます。
購入申し込みは住宅ローンの事前審査がなくても出すことができますが、事前審査済みの人ならダメもとの交渉ではなく、本気で購入を考えています。それほど譲歩する必要はありません。
また、購入申し込み後の売買契約には、ローン特約という条項があり、万一住宅ローンの審査が通らなければ契約を無条件に取り消すことが可能です。
そうなれば、売却のタイミングを逃すことになるので、住宅ローンの事前審査が通っていない購入申し込みは注意が必要です。
購入理由
購入する理由は購入申込書にはありませんが、不動産会社経由で確認できます。購入する理由が、自分の物件ではならなかったり、期限がある場合は有利に交渉できます。
例えば、子供の進学が決まっていて学区の近くに年度初めまで引っ越す必要がある、などです。
反対に、手狭になったのでいい物件があれば引っ越したいなど、期限や強い理由がない場合は、相手もそれなりに交渉するしてくることが予想されます。
わが家の例
内覧スケジュールや準備の見直しをして、価格を100万円下げた所で買い付け申し込みが入りました！地方在住の方が、お子様がご兄弟で進学のため上京するため、お子様向けの住居用にとのことでした。お子様が住むため、内覧の時は治安について気にされていたので、丁寧にお話ししました。
値引き交渉もなく、ローンの事前審査も通っていたので、文句なく即決しました。内覧の時にも、なんとなくこういう方々に買って頂けたらと思っていたので、不動産は人とのご縁の部分も大きいと改めて感じました。
わが家のマンション売却結果
わが家では、6ヶ月の売却期間を経て、購入申し込みが入り、その1週間後に無事売買契約を終えることができました。
購入時より700万高く売れた分と8年のローン返済分合わせて1,000万弱手元に戻ってきたので、当初予定よりグレードの高いマンションに住み替えることができ、我が家のマンション売却は大成功に終わりました。
売却額700万UPに成功！わが家もお世話になった査定サイト
| 不動産売却査定のHOME4U | |
|---|---|
 |
|
| 今回お世話になったマンション一括査定サイトのHOME4Uです。15年の運営実績があり、運営元がNTTグループで信頼度が高いこと、大手から地元業者まで提携先が幅広いことが決め手でした。査定は無料で、1、2分で申し込みできました。 | |
| 提携不動産会社数 | 全国900社以上 |
| 査定費用 | 完全無料 |
| 評価 | [star5] |
【きっかけ別】マンション売却の流れ
住み替え
独身の時マンションを購入して結婚で住み替え、家族構成が変わって手狭になったり、広くて持てあましてしまう、などのパターンです。売却したお金が住み替え先の資金になるので、なるべく高く売ること、売却と住み替え先探しのスケジュールがポイントになってきます。
相続
既に自宅を持っている方がマンションを相続したので資産整理のために売却するケースです。スケジュールには余裕を持ちやすいですが、売却前の名義の書き換え、相続人が複数の場合の売却金の分担、相続税など、法律や税金の面の準備が大切になってきます。
離婚
離婚で夫婦共有名義のマンションを売却する場合には、持ち分の変更や、売却したお金の分配、ローンの残債の整理など、法律面で専門家のサポートが必須です。昔に比べて離婚が増えている分、分不動産会社側も慣れているので、査定と合わせて相談するのがおすすめです。
転勤
転勤の辞令が出るのは通常一ヶ月前。まずは、所有するマンションを売却するべきか、賃貸に出すべきかを決める必要がります。どちらを選ぶべきか、順を追ってご説明します。
住宅ローンの支払いが厳しい
収入の減少などで住宅ローンの支払いが厳しくなった場合には、売却してから体勢を立て直した方が良いこともあります。通常の売却から任意売却まで色々な手段があるので、不動産会社を通じて弁護士や税理士と相談しながら進めます。
投資用マンションの売却
投資用マンションを売却する場合、基本的には同じ投資家に売却することになるので、交渉が入ることが多いです。こちらの味方になって交渉してくれる不動産会社を見極めることが大切です。
マンション売却の準備
賃貸と売却はどっちにするべき？
- マンションの法定耐用年数は47年です。法定耐用年数が近くなるに連れてローンが組みづらくなり、買い手が付きにくくなります。
- 次に賃貸のまま売却する場合、購入者は一般の人ではなく投資家になるため、シビアな目で査定され、高値では売れにくくなります。借りた人には居住権があるので、一方的に退去してもらうことは基本的にできません。
- 住み替え先をローンで購入する場合、残債が多いままだと借り入れが難しくなります。また、売却資金が手元にないので、資金的にかなりの余裕が必要になります。
- 固定資産税や管理費の支払い、空室リスクなどに備えて費用が必要になります。
マンション売却の流れ
マンション売却を成功させるには、マンション売却全体の流れを把握しておくことが欠かせません。みなさん（売り主）にとって大切なポイントをまとめると、次の5つのステップになります。
- 売却理由と目的を整理する
- 不動産会社を探す
- 不動産会社を選んで媒介契約を結ぶ
- 内覧
- 購入申し込み～引き渡し
Q.マンションの売却にはどれくらいかかるもの？
マンション売却の期間は3ヶ月～6ヶ月前後になることが一般的です。できる限りスケジュールには余裕を持っておくこと、それには査定だけは依頼しておくなど、早めに動き出しましょう。
マンション一括査定サイトのhome4uを利用して、高く売ってくれる不動産会社に出会うことができました。
