マンション売却額購入前、購入後はじめまして。サイトの管理人「さくら」です。結婚前はリクルートの不動産サイトのスーモの店舗で接客や営業をしていました。

結婚して旦那が独身の時に購入したマンションの売却をお手伝いしたのですが、スーモの仕事での経験も生かしながら、購入額から700万円高く売ることができました。

旦那がとても喜んでくれたので、自分達の知識や経験がこれからマンション売却をする人のために役立てばと思ったのが、このサイトを立ち上げたきっかけです。

【サイト運営ポリシー】

自宅マンションを売却する時に色々な本やサイトを見ましたが、不動産会社寄りだったり、自分では売却を経験したことがなさそうな内容がほとんどでした。実際に売る側の立場を経験してみて初めて分かったことも沢山ありました。

このサイトでは、実際にマンションを売却したからこそ分かったマンション売却のノウハウや、高く売るコツを書いています。

独身の時にマンションを購入

独身の時に購入したマンション今回マンションを売るきっかけになったのは、旦那が独身時代に購入したマンションからの住み替えです。

30代で転職することになり、それまで住んでいた社宅から引っ越すことになり、最初は賃貸に住んでいました。

2年後の更新の時、2年分の賃料と更新費用でマンションの頭金くらいになることに気づき、これ以上賃貸に住むのがもったいないということで、マンションを購入することにしました。

40平米弱の2DKで、二人ではやや狭いですが、一人なら十分な広さです。結婚したら新居が見つかるまでの仮住まいにもできる想定だったとのことでした。

駅近で近くにスーパー、コンビニもあるので、利便性は文句なし、まさに独身男性にうってつけの分譲マンションです。頭金なし、諸費用もローンで購入しても、月々の支払額が賃貸の時から3割以上少なくなったそうです。よほど快適だったのか(^_^;)、結婚するまで8年ほど住んでいました。

結婚をきっかけにマンションを売却することに

結婚して最初の頃は、多少狭いものの、通勤が便利で、何より家賃が安く済むので、1年以上は住むつもりでいました。

ただ、実際住むことになって、世帯で住むには色々不便な点があることに気付いてきました。

例えば、

  • 北向きで日当たりが悪く、休みの日など一日家に居ることがきない
  • 利便性がいい分、街中になるので、将来子供ができたときの教育環境も心配
  • 自分で選んだ住まいではないので、台所や収納使いづらい

などです。

元々結婚したら売るつもりだったとのことだったので、思い切って売却をして新居に住み替えることしました。

賃貸に出すかどうかでも迷ったのですが、

  • 8年住んでローンの残債が減ってきているので、売却でまとまったお金が戻ってきそう
  • ここ最近はマンションの相場が上がっているらしく、近所の不動産屋で見ると同じマンションが結構高値で出ていた
  • 築40年なので、これ以上古くなると価格が下がったり、売りくくなる
  • 次にマンションを購入する時、ローンがあると借り入れが難しくなる
  • 売りたい時に自分の都合だけでは売れない
  • 賃貸のまま売ろうとすると、購入者は一般の人ではなく投資用になるので、シビアな目で査定されて高い値段がつきにくい

ことなどを考えて、売却することに決めました!

前回のマンション売却では大失敗

前回のマンション売却の取引明細実は旦那がマンションを売却したのは今回が初めてではありません。私と知り合う前に投資用のワンルームマンションの売却をしたことがあり、その時は購入額から120万円近く安く売ってしまうという失敗をしています。売却のやり方を聞いてみると、以下のことが原因でした。

  • 一括査定サービスの存在を知らなかったので、たまたま見つけた不動産会社にお願いしていた
  • 査定額を複数社からもらって比較していないので、正しい相場が分からない
  • 営業活動を他の業者と比べていないので、本当に売るために頑張ってくれているのか分からない

今回は売却したお金を新居の購入資金に充てるので、絶対に失敗することはできません。前回の反省を生かして、一括査定サイトを使って複数の不動産業者から話を聞くことから始めました。

オウチーノで一括査定を受ける

オウチーノマンションの一括査定サイトはいくつかありますが、今回はオウチーノを使うことにしました。

オウチーノ無料査定はこちら数分の入力で簡単査定!

オウチーノを選んだ理由としては、次のような点です。

  • 上場企業が運営していること
  • 大手の不動産会社が参加していること
  • テレビCMもやっているので、使っている人が多そうなこと

サイト上でマンションの所在地、間取りと、自分の連絡先などを入力すると、査定に対応可能な不動産会社が表示されます。私たちの場合、大手や地元の不動産会社など合わせて全部で13社が表示されました。

査定を依頼したい不動産会社を選ぶこともできますが、今回は手間を惜しまずにできるだけ沢山の会社に依頼をしたかったので、すべての不動産会社にチェックをつけました。

今回選んだ不動産会社は以下13社です。

  • センチュリー21
  • 近鉄不動産
  • 小田急不動産株式会社
  • 野村不動産
  • 東京建物
  • 東急リバブル
  • ニューハウス
  • 大京穴吹不動産
  • 住友不動産
  • 三井不動産
  • 京急不動産
  • オークラヤ住宅
  • 朝日住宅

大手から地元の会社までまんべんなく入っています。

【オウチーノ活用のコツ】メール連絡を希望する場合は要望欄で

一括査定を申し込むと不動産屋から電話がジャンジャンかかってくるのでは?と心配する人もいるかもしれませんが、オウチーノの場合、「査定の要望」欄から不動産会社の伝言をすることができます。要望欄からメールで連絡してもらうように依頼すれば、問題ありません。

具体的には以下のように入力します。

  • 査定方法で「簡易査定」を選ぶ
  • 要望欄に「初回連絡はメールを希望します」
オウチーノ査定 要望欄

オウチーノから受付メールが届く

ネットで一括査定を申し込むと受付メールが届きます。受付メールには査定を依頼した不動産会社の連絡先が書いてありますが、選んだ不動産会社から一旦簡易査定の結果がメールで届くのを待ちます。

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売り出し価格を決める

一括査定を依頼するとメールで査定結果が届き出します。この後訪問査定でより詳しく査定を受けて契約を結ぶのですが、査定結果はあくまで不動産会社が3ヶ月の契約期間内に売れる見込みのある価格をつけているので、確実に売れるように少し安めのことが多いです。

不動産会社の言うがままに安く早く売ってしまわないために、事前に自分なりの売り出し価格を決めておくことにしました。とは言っても相場からかけ離れていても時間の無駄ですので、以下の方法で自分の物件の売却相場を出します。

1.各不動産会社の一括査定価格を平均する

一括査定を受けるメリットは複数の不動産会社から査定結果をもらえることです。各不動産会社の査定結果を見比べて、真ん中あたりの価格を取ることで、高すぎず安すぎず無理なく売れる相場が分かります。

マンションの一括査定結果の例1:2,290万円~2,550万円

マンションの査定結果の例2:1,700万円~2,100万円

不動産会社によって査定額にはかなり開きがあるので、一括査定で複数社の査定結果を比べることが必須!

2.同じマンションの別の部屋の価格から広さで計算

近所の不動産会社をのぞくと、自分の物件の別の部屋や同じような築年数のマンションがいくつか売りに出ています。マンションの金額は広さで決まりますので、似た条件のマンショのの価格を坪数や㎡数で割り、自分のマンションの坪数、㎡に換算すると、自分のマンションの売り出し価格の目安が分かります。

例:
自分の部屋の広さ:37.8㎡
同じマンションの別の部屋の売り出し価格と広さ:3,400万/50㎡
自分の部屋の売り出し価格(目安):約2,570万(=3,400万 ÷ 50㎡ x 37.8㎡)

売り出し価格は値引き交渉を考慮して相場より5-10%高めで開始

上記のポイントを元に相場を決めたら、値引き交渉分も考えて5-10%程高くして売り出し価格を決めます。多少高くても値段の変更はいつでもできるので、内覧の件数が月1件も入らなければ少しずつ下げていけばいいだけです。

私たちの場合は、相場を2,300万円と見込んだので、+10%の2,680万円から売り出しをスタートしました。

不動産会社を「オーディション」方式で選ぶ

実際に売却を始めるには、査定をもらった不動産会社と実際に契約をする必要があります。ここで不動産会社の実力や相性が分からないままに一社と専任契約してしまうと、時間だけがたってしまい、焦って安く売ってしまうことになってしまいます(前回経験済)。

前回の失敗から、複数の不動産会社と同時に契約して本命を見極める方法をとりました(オーディション方式)。

オーディション方式を理解するためには、不動産会社と結ぶ一般媒介契約と専任媒介契約の違いを知っておく必要があります。まず簡単にそれぞれの契約のメリット、デメリットをまとめます。

一般媒介契約

特徴

複数の不動会社と契約できる
(契約を結んだ他の不動産会社以外とも契約OK)

メリット

  • 複数の会社と契約することで、不動産会社や営業マンの対応やどれだけお客さんを連れてきてくれるかなど、実力を比較できる
  • 複数の会社に経由で物件をPRするので沢山の人に自分の物件を知ってもらうことができる

デメリット

不動産会社にとっては他の会社経由で物件が売れてしまうリスクがあるので、広告費などがかけにくく、本気になりにくい可能性がある

専任媒介

特徴

一社の不動会社としか契約できない
(契約を結んだ他の不動産会社以外とも契約はNG)

メリット

一般媒介よりも優先してお客さんを紹介してくれる可能性が高い

デメリット

選んだ不動産会社や営業マンと相性が悪いとなかなか売れない。物件や売り出し価格などこちらの問題ななのか、その不動産会社の問題なのかが分かりにくい。

一般媒介と専任媒介のいい所どりをするオーディション方式

一般媒介と専任媒介にはそれぞれメリット・デメリットがありますが、次のような方法でいいとこ取りをすることができます。

  1. 専任媒介契約を結ぶ前に、複数の会社と一般媒介契約を結んで、実際にお客さんを連れてきてくれる会社や営業マンが信頼できるかを見極める(オーディション
  2. 一般媒介契約が終わるタイミング(3ヶ月)で、一番手応えがあった不動産会社と専任媒介契約を結ぶ(本命選び

不動産会社を見極めるのに、カンや営業トークのうまさではなく、一般媒介契約を結んで実力を見極めることから、オーディション方式と名付けました。

不動産会社7社と一般媒介契約!本命を見極める

13社に一括査定を依頼し、そのうちの7社と一般媒介契約を結ぶことにしました。絞った理由は、連絡の早かった業者さんから順に契約をした結果、大手5社、地元の会社2社となって数的に十分になってきたためです。また、査定を依頼したのに連絡がなかったり、訪問査定の当日来なかった業者さんもありました。

最初の対応からして不動産会社ごとの熱意が違うので、いきなり不動産会社に飛び込まずに一括査定で複数の不動産会社と会っておいて良かったです。もし、連絡もないような熱意のない不動産会社に依頼をしていたら、高く売ることはまず無理でした。

一般媒介契約中の各業者さんの案内件数

一般媒介契約中は成約よりも、売り出し価格が相場に合っているかと、各業者さんの案内件数を比較することをメインに考えていました。

売り出し価格が適切かどうかの見分け方

不動産会社に確認した所、値段の設定が相場から離れすぎていなければ月3,4件内覧があります。私達の場合、最初の売り出し価格は相場より少し高めに設定していましたが、月2~4件の案内がありましたので、売り出し価格には問題ないと分かりました。

各業者さんの案内件数

複数の不動産会社と一般媒介契約を結んだ3ヶ月間の案内状況は次のとおりでした。

大手不動産会社 案内件数(3ヶ月間)
大手N不動産 2件
大手D不動産 2件
地元C社 3件
大手M不動産 2件
その他3社 0件

一般媒介だったせいもあるかもしれませんが、残念ながら3ヶ月間お客さんを連れてこれなかった不動産会社もありました。担当の方の対応は丁寧で熱心にやって頂いたのですが、自分の物件との相性、営業力の差は数字に表れてきます。実際にやってみないと分かりません

専任媒介をお願いする不動産会社を決定

一般媒介期間の結果から、最終的に地元C社さんにお願いすることにしました。決め手になったポイントは以下です。

  • 自社のお客さんだけではなく他の業者経由のお客さんも積極的に連れてきてくれて、囲い込みをしていない
  • 中堅の若手の2名体制で担当してくれたので、熱意と経験値のバランスがよかった
  • 駆け引きなどしたり情報を隠している様子はなく、対応が誠実だった。
売却をお願いした不動産会社には、新居探しでもお世話になる可能性が高いので、相性がよく、信頼できる営業マンを選ぶことが大切です。

(今回お願いした地元C社さんは、住み替えの場合の仲介手数料は2割引のサービスがあり、住み替え物件探しでもお世話になりました。)

専任媒介契約を結んでからの内覧状況

専任媒介をお願いする不動産会社が決まったので、いよいよ本格的に売却に向けて動き出しました。専任媒介では1社としか契約できないのですが、本腰を入れて営業してもらえたのか、複数社と一般媒介契約を結んでいた時と同じ月2,3件ペースで内覧が入りました。

専任媒介に切り替えてからの内覧状況です。

内覧1

プロフィール

ご夫婦+小さいお子さんのファミリー

購入理由

ちらし広告を見て内覧。賃貸からの住み替えで、学区が変われないために同じ地域でお探しとのこと。

結果

奥様が見つけてきた別の物件に決められたとのこと。

内覧2

プロフィール

年配の方+若い夫婦

購入の理由

同じマンションに住まわれている方が、息子夫婦向けに同じマンション内で部屋を探されていると。

結果

いずれ住み替えをすることも考えていて、購入よりは賃貸に興味があったため決まらず。

内覧3

プロフィール

ご夫婦2人

購入の理由

近くに住まわれている方が住み替えでお探し。以前別の物件に申し込みをしたものの逃してしまったこともあり、熱度は高い。

結果

荷物が多く入りきらない可能性があるとのことで決まらず。

内覧はあるのに申し込みがない・・・どうする?

一般媒介契約の期間も入れると、売り出し開始から4ヶ月ほどたちました。案内の件数は順調で合計10件以上になってきましたが、購入申し込みや値引きの交渉はまだ1件も入りません。内覧の対応で少し疲れてきたこともあったので、作戦を練り直しました

1.内覧を受け受けるスケジュールを事前に決めておく

最初は内覧のスケジュールは希望者の都合に合わせていましたが、思い切って、あらかじめ内覧を受け付けるスケジュールを決めておくことにしました。

我が家では月の中旬と月末の週末午前中を基本にしました。

狙いとしては次の点です。

  • 興味本位ではなく、本気で買う気があるお客さんならスケジュールを調整してでも内覧に来るはず。熱度の高いお客さんに絞れば十分
  • 事前にスケジュールを決めておくことで清掃や部屋の飾り付けなどの準備をする時間が持てる
  • 特に女性からすると知らない人に生活空間を見られるのは神経を使うので、本気のお客さんだけに絞りたい

2.内覧前の準備や清掃を余裕もってできるように

以前は平日の夜間や急な内覧もありましたが、共働きだったので、準備をする余裕がほとんどとれない時もありました。内覧のスケジュールを休日の午後など余裕もって準備できる日取りにあらかじめ指定してからは、十分余裕をもって清掃や準備をすることができるようになりました。

自分達が住み替えで買う側の立場で物件を見た時にも、外観や価格だけではなく、きれいに清掃されているマンションだと購入するテンションも上がりました。きれいに清掃されていれば、売り手の方が丁寧に生活していた人という印象を受け、信頼度があがります。

内覧する人のプロフィールに合った清掃やしつらえをする

事前に内覧に来る人のプロフィールが具体的にイメージできると、どんなポイントを気にするかも事前に想像できます。性別、家族構成、年代、職業、地縁の有無、興味をもった理由などなるべく詳しい情報を聞いておきます。

例えば女性なら安全について質問してきた場合どうするかや、さりげなくブランドのかばんを飾っておくなど適度に豊かな生活をしている感じがイメージできるようにしておきました。

3.内覧の時は積極的に会話する

内覧に来た方とどの程度お話をしていいものか迷うものですが、不動産会社任せにせず、住人だから分かることを積極的にお伝えするようにしました。人となりを知ることででそのマンションに住んだらどういう生活になるかがイメージする手助けになります。また、契約相手にもなるので、コミュニケーションを取っておくとお互い安心感が生まれます。

ついに購入申し込みが入る!

内覧スケジュールや準備の見直しと合わせて、価格を100万円下げた所で買い付け申し込みが入りました!地方在住の方が、お子様がご兄弟で進学のため上京するため、お子様向けの住居用にとのことでした。お子様が住むため、内覧の時は治安について気にされていたので、丁寧にお話ししました。

値引き交渉もなく、ローンの事前審査も通っていたので、文句なく即決しました。内覧の時にも、なんとなくこういう方々に買って頂けたらと思っていたので、不動産は人とのご縁の部分も大きいと改めて感じました。

無事売買契約完了

購入申し込みの1週間後に無事売買契約を終えることができました。購入時より700万高く売れた分と8年のローン返済分合わせて1,000万弱手元に戻ってきたので、当初予定よりグレードの高いマンションに住み替えることができ、今回のマンション売却は大成功に終わりました。

マンションを高く売るためのコツまとめ

1.一括査定でなるべく沢山の不動産会社から査定を受ける

マンションの査定額は不動産会社によってかなり開きがあります。得意な物件のタイプ、地域、抱えているお客さんなどが不動産会社ごとにばらばらなのがその原因です。自分で不動産会社を探して、一件ずつ見積もりをお願いするのは大変すぎるので、一括査定サイトを活用します。

2.不動産会社、営業マンのオーディションをする

自分の物件を少しでも高く売ってくれそうな不動産会社や営業マンを事前に見分けるのは難しいですが、実際に任せてみると一生懸命お客さんを連れてきてくれる所、全くお客さんを連れてきてくれない所は一目瞭然です。

一社に任せてしまう前に、まず複数の業者と一般媒介契約を結んで、どこがきちんと営業活動をしてくれるかを見極めます。その上で一番熱心だったり、お客さんを連れてきてくれた所に専任媒介で任せます

3.内覧は準備万全で臨み、物件と自分達をアピール!

マンションの売買は条件や価格だけで決まるわけではありません。こんな人が住んでいるところだったら安心と思われたり、生活するイメージができることが決め手になります。

最後の決め手は人です。内覧には準備の余裕が持てるよう、事前に不動産会社に調整をお願いしましょう。入念に清掃を行ったり、事前に想定問答や、アピールポイントをまとめておきます。

今回利用したマンション一括査定サイト

o-uccino(オウチーノ)
オウチーノ マンション売却
今回お世話になったマンション一括査定サイトのo-uccino(オウチーノ)です。CMや電車広告で見かけたこと、不動産会社ではない上場企業が運営しているので中立性や安心感を感じた点で選びました。全国500社が参加しているため、どの地域でも対応できます。査定は無料で、1、2分で申し込みできました
提携不動産会社数 全国500社以上
査定費用 完全無料
評価

初回はメール連絡などの要望は「査定の要望」から連絡できます。

詳細ページはこちら公式サイトはこちら

マンション売却の流れ

初めてマンション売却をする方の不安が解決できるように、マンションの売却を思い立ってから実際に売却するまでにやることをカテゴリ別にまとめました。

1.売却前の準備 2.不動産会社選び
売却前の寿日
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不動産会社選び
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3.売却活動 4.売買契約~引渡し
売却活動
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売買契約~引き渡し
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【タイプ別】マンション売却のコツ

売却のきっかけ、物件タイプ、地域など、様々な事情別にマンション売却のコツをまとめています。

売却のきっかけ別 物件タイプ別 地域別
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物件タイプ別
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地域別
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