体験談

わが家のマンション売却体験談/購入時から700万高い売却に成功

サイト運営者のわが家で、購入時から700万円高く売却することにした売却体験談です。売却することになったきっかけから、確定申告までの体験談をまとめました。

わが家のプロフィールです。

地域 東京都
世帯構成 夫婦二人
物件 2DK、築30年ほど
売却理由 住み替え

売却の経緯

売却したマンションについて

今回売却したのは、主人が独身の時に購入したマンションです。2DKの中古マンションを購入して、賃貸の代わりに住んでいました。

スペックは、次の通りです。

  • 東京都内
  • 駅徒歩5分以内
  • 築40年ほど
  • 居住年数:8年
  • 購入額:1,880万
  • ローン残債:1,500万ほど

40平米弱の2DKで、二人ではやや狭いですが、一人なら十分な広さです。結婚したら新居が見つかるまでの仮住まいとしても考えていました。

独身向けなので,駅近で近くにスーパー、コンビニもあるので、利便性は文句なしです。よほど快適だったのか(^_^;)、結婚するまで8年ほど住んでいました。

売却を考え出したきっかけ

結婚して最初は、このマンションに二人で住んでいました。

通勤も便利で、賃貸より費用も安く済むので満足していましたが、半年ほどして、元々二人で選んだマンションではなこともあり、色々不満がでてきました。

例を挙げると、

  • 北向きで日当たりが悪く、休みの日など一日家に居ることがきない
  • 利便性がいい分、街中になるので、将来子供ができたときの教育環境も心配
  • 自分で選んだ住まいではないので、台所や収納使いづらい

などです。

元々結婚したらいずれ売るつもりだったとのことだったので、思い切って売却をして新居に住み替えることしました。

賃貸に出すことも考えたものの・・・

売却する代わりに、賃貸に出すことも考えましたが、次のように今のマンションを所有したまま賃貸に出すと、後々足を引っ張ることになりそうだったこと、

  • 新居用にマンションを購入する時、今のマンションのローン残債がある分借り入れの枠が減ってしまう
  • 売りたい時に自分の都合だけでは売れない
  • 賃貸のまま売ろうとすると、購入者は一般の人ではなく投資用になるので、シビアな目で査定されて高い値段がつきにくい

また、次のようにちょうど売り時だったので、

  • ここ最近はマンションの相場が上がっていて、近所の不動産屋で見ると同じマンションが結構高値で出ていた
  • 8年住んでローンの残債も減ってきているので、売却でまとまったお金が戻ってきそう
  • 築40年なので、これ以上古くなると価格が下がったり、売りくくなる

思い切って売却することにしました。

前回のマンション売却での失敗談

主人がマンションを売却するのは、初めてではありません。

私と知り合う前に投資用のワンルームマンションの売却をしたことがあり、その時は購入額から120万円近く安く売ってしまうという大失敗をしています。

売却のきっかけ

投資用のワンルームマンションは、ローンの返済分を引いても、毎月数万のプラスにはなっていましたが、次のような問題がありました。

  • 税金の計算や、備品が故障した時の対応などで、管理に手間とお金がかかる
  • 一時期にお金が必要になり、手元に現金が必要なった

急いでいたこともあり、購入した時の不動産会社に売却を依頼しました。

売却を開始しても全然引き合いがない

当時は一括査定サービスの存在を知らなかったので、購入した時の不動産会社にそのままお願いしたのですが、当時の担当者は退職して別の人が担当になりました。

少し不安を感じましたが、仕事が忙しく、新しく不動産会社を探すのも面倒だったので、言われるがまま専任媒介契約を結んで任せていましたが、3ヶ月ほど経ってもまったく引き合いがありません。

自分が購入した時の金額でも安定して利益が出ていて、築年数もまだ10数年程度だったので、極端に値引きしなくても引き合い、不動産会社からは決まりきった報告だけで、どうすることもできないのでそのまま放置していました。

ようやく入った購入申込で大幅値引交渉

3ヶ月ほど経過して、専任媒介契約が切れる前になって、ようやく一件購入申込みがはいりましたが、当初の売出価格から100万近い値引き交渉での申込みでした。

納得はできませんでしたが、全然引き合いがなく、「このチャンスを逃したら次はいつ売れるか分からない」という担当者の言葉に従うほかなく、言われれるがままに契約することになりました。

売買契約当日に「両手取引」だったと判明

売買契約の当日、初めて買い主の方と顔を合わせることになったのですが、買い手側を担当する不動産会社は現れません。

この時初めて、買い主側の担当不動産会社も自分と同じ、いわゆる「両手取引」だったと判明しました。

両手取引とは?
同じ不動産会社が売り手と買い手両方を担当することです。不動産会社にとっては、売り手と買い手両方から手数料を取ることができるので美味しい取引ですが、売り手にとっては、無理に自社のお客さんと売買を成立させられるために、十分に交渉がをしてもらえず、不利な価格で取引してしまいがち、といった問題の多い取引です。

買い手はワンルームマンション投資を専門にやっている方らしく、不動産会社にとっては今後も良いお客さんになるので、買い手有利で交渉を進めたのでしょう。

かろうじてローンの残債は返すことができましたが、ろくに交渉もしてもらえず、購入時y理100万近く安値で売らされる結果に終わりました。

失敗の原因まとめ

前回の失敗は、一括査定サイトで複数の不動産会社から査定をもらうことを惜しんで、いきなり一社に仲介を依頼したことがすべての原因でした。

  • 複数社から見積もりをもらっていないので、正しい相場が分からない
  • 不動産会社側も自社にしか査定を依頼していないことをしっているので、都合のいいようにされてしまった
  • 営業活動も他の業者と比べていないので、本当に売るために頑張ってくれているのか分からない

これからマンションを売却する方は、同じ失敗をしないよう、必ず一括査定サイトを利用して、複数の不動産会社に査定を依頼することから始めて下さいね。

不動産は金額が大きいので、少しの手間が後々100万以上の違いになってきます。

一括査定サイトで査定を受ける

今回の売却の目的は、独身時代に住んでいたマンションを売却して、結婚後の新居の購入費用に充てることです。その後の人生に関わって来るので、前回のような失敗は絶対に避けなければなりません。

前回の売却の失敗を踏まえて、次の方針で進めることにしました。

  1. 不動産一括査定サイトを利用して、なるべく沢山の不動産会社から査定を受ける。
  2. 不動産会社側にも競争相手がいることを認識してもらい、なるべく有利な条件を引き出す。
  3. 査定だけでは本当の実力は分からないので、一般媒介契約で複数の不動産会社と契約を結んで実際の動きを見てから、一番営業力や本気度が高い不動産会社と専任媒介契約を結
不動産一括査定サイト

不動産一括査定サイトでマンションの所在地、間取りと、自分の連絡先などを入力すると、対応できる不動産会社が表示されます。

わが家の場合、大手や地元の不動産会社など合わせて全部で13社が表示されました。

わが家が利用した不動産一括査定サイト

不動産一括査定サイトはいくつかありますが、信頼度を重視して「home4u」を選びました。

理由としては、

  • 業界で運営歴が長く、17年の実績がある
  • NTTグループ運営で信頼できる
  • 大手から中小まで幅広く不動産会社が参加している

売却額700万UPに成功!わが家も利用した査定サイト【NTTグループ運営】

一括査定サイトでは査定を依頼したい不動産会社を選ぶことができますが、今回はできるだけ沢山の会社に依頼をしたかったので、すべての不動産会社にチェックをつけました。

今回選んだ不動産会社は次の13社です。

センチュリー21/近鉄不動産/小田急不動産株式会社/野村不動産/東京建物/東急リバブル/ニューハウス/大京穴吹不動産/住友不動産/三井不動産/京急不動産/オークラヤ住宅/朝日住宅

大手から地元の会社までまんべんなく入っています。

査定サイトから受付メールが届く

不動産一括査定サイト - 受付メール

不動産一括査定サイトから査定を申し込むと、早速受付メールが届きました。受付メールには査定を依頼した不動産会社の連絡先が書いてありましたので、選んだ不動産会社から査定の結果が届くのを待ちました。

売却額700万UPに成功!わが家も利用した査定サイト【NTTグループ運営】

査定結果を参考に売り出し価格を決める

一括査定を依頼するとメールで査定結果が届き出します。査定結果はあくまで不動産会社が3ヶ月の契約期間内に売れる見込みのある価格をつけているので、確実に売れるように少し安めのことが多いです。

この後訪問査定でより詳しく査定を受けて契約を結ぶのですが、契約を結ぶ前に、不動産会社の都合で安めの値段で慌てて売ってしまわないために、事前に自分でも売却見込み価格の目安を調べておくことにしました。

とは言ってもあまりに相場からかけ離れていても意味がないので、次の2つの異なる方法で自分の物件の売却見込み価格を出しておきました。

違う方法で売却見込み価格を出してみることで、より正確な価格を知ることができます。

売出価格の決め方1.各不動産会社の一括査定価格を平均する

一括査定を受けるメリットは、複数の不動産会社から査定を受けられることです。各不動産会社の査定結果を見比べて、真ん中あたりの価格を取ることで、高すぎず安すぎず無理なく売れる相場が分かります。

以下の査定例を見て頂くと分かるように、同じマンションでも不動産会社によって査定額にかなり開きがあります。

一括査定を利用して、複数社の査定結果を比べることが必須です!

査定例1:1,700万円~2,100万円

査定例2:2,290万円~2,550万円

売出価格の決め方2.同じマンションや近隣の物件の価格を参考に

近所の不動産会社などで、同じマンションの別の部屋や近隣で築年数が同じくらいのマンションがいくつか売りに出ていることがあります。

マンションの金額は築年数と面積で決まりますので、同じくらいの築年数マンションの価格を坪数や㎡数で割り、自分のマンションの坪数、㎡に換算すると、自分のマンションの売り出し価格の目安が分かります。

わが家のマンションの価格を同じマンションの別の部屋の部屋の売り出し価格から計算してみたら、次のようになりました。

  • わが家の広さ:37.8㎡
  • 同じマンションの別の部屋の売り出し価格と広さ:3,400万/50㎡
  • わが家の売り出し価格目安:約2,570万 ( = 3,400万 ÷ 50㎡ x 37.8㎡)

この方法で計算した売出し価格とほぼ同じ2,580万で売れたので、簡単に計算できて、精度が高い方法です。

相場から5-10%高めで売出開始

上でご説明した方法で、売却見込み価格を決めたら、値引き交渉分に備えて、5-10%程高くして売り出し価格を決めます。

値段の変更はいつでも自由にできるので、問い合わせを見つつ、少しずつ調整していけば問題ありません。

わが家の場合は、売却見込み価格を2,300万円と見込んだので、+10%の2,680万円から売り出しをスタートしました。

わが家の場合は、相場を2,300万円と見込んだので、+10%の2,680万円から売り出しをスタートしました。

不動産会社を「オーディション方式」で選ぶ

マンションの売出しを開始するには、不動産会社と契約をする必要があります。

契約の種類には大きく分けて、一社と専属で契約する専任媒介と複数社と契約する一般媒介の2種類があります。

万一不動産会社の実力が不十分なのに、その一社と専任契約してしまうと、売れずに時間だけが経ってしまい、焦って安く売ってしまう可能性もあります。

わが家でも前回の売却の失敗は、まさにこれが原因でした。

https://xn--u9jthka8c4g6b8dc1160fyql.biz/%E3%83%9E%E3%83%B3%E3%82%B7%E3%83%A7%E3%83%B3%E5%A3%B2%E5%8D%B4%E3%81%A7%E5%A4%A7%E5%A4%B1%E6%95%97%E3%81%97%E3%81%9F%E8%A9%B1.html

前回の失敗から、複数の不動産会社と同時に契約して本命を見極める方法を考えました。

複数の候補から、一番いい所を選ぶので、オーディション方式と名付けました。

オーディション方式を理解するには、一般媒介と専任媒介の違いを知る必要がありますので、簡単にご説明します。

一般媒介

複数の不動産会社と同時に契約できるのが一般媒介です。他の不動産会社とも自由に契約ができます。

一般媒介
メリット ・複数の会社を契約することで、不動産会社や営業マンの対応やどれだけお客さんを連れてきてくれるかなど、実力を比較できる
・複数の会社に経由で物件をPRするので沢山の人に自分の物件を知ってもらうことができる
デメリット ・不動産会社にとっては他の会社経由で物件が売れてしまうリスクがあるので、広告費など経費をかけにくく、本気になりにくい可能性がある
・自分で複数の不動産会社の交通整理をする必要がある。

専任媒介

一社の不動産会社とのみ専任で契約するのが専任媒介です。専任媒介で契約した不動産会社が私たち売り主の代理人となって、その不動産会社のお客さんに加えて、他の不動産会社経由の買い手の窓口になってくれます。ただし、専任媒介契約を結んだ以外の不動産会社との契約できません

専任媒介契約
メリット ・一般媒介よりも優先してお客さんを紹介してくれる可能性が高い
・一社が窓口になってくれるので一般媒介より手間がかからない
デメリット ・不動産会社に営業力がないと、売却に時間がかかり安値で売ることになる
・の問題なのかが分かりにくい。

以下の記事で、一般媒介と専任媒介についてより詳しくご説明しています。

専任媒介と一般媒介、どっちが有利?
【両方やってみた】専任媒介と一般媒介の違い、有利なのはどっち?不動産会社と結ぶ媒介契約には大きく分けて専任媒介と一般媒介の2種類があるので、どちらかを選ばなければなりません。本や不動産会社の説明でも...

一般媒介と専任媒介のいい所どりをするオーディション方式

上でご説明したように、一般媒介と専任媒介にはそれぞれメリット・デメリットがありますので、どちらで契約するかは悩ましい所です。

そこでわが家で考えたのが、次のような方法でいい所取りをする「オーディション方式」です。

  1. オーディション期間
    複数の会社と一般媒介契約を結び、実際にお客さんを連れてきてくれる会社、営業マンとの相性を確認する
  2. 本命選び
    一般媒介契約が終わるタイミング(約3ヶ月後)で、一番手応えがあった不動産会社と専任媒介契約を結ぶ

不動産会社を見極めるのに、カンや営業トークのうまさではなく、一般媒介契約を利用して実際の実力を見極めることから、オーディション方式と名付けました。

不動産会社7社と一般媒介契約!本命を見極める

わが家では、不動産一括査定サイトで13社に一括査定を依頼し、そのうち7社と一般媒介契約を結ぶことになりました。

一般媒介契約を結ぶだけならお金はかからないので、13社すべてと契約してもよかったのですが、連絡の早かった会社から順番に契約をした結果、大手5社、地元の会社2社になり、バランス的にも数的に十分になってきました。

残念ながら、査定を依頼したのに連絡がなかったり、訪問査定の当日来なかった業者さんもありました。いきなり不動産会社に飛び込んで契約せず、一括査定サイトを利用して複数の不動産会社を比較したからこそ、不動産会社によって熱意が違うということも知ることができました。

一般媒介期間中の案内状況

一般媒介期間の3ヶ月間で、合計9件の内覧がありました。購入者の方の属性、購入理由は次のようなものでした。

30代/3人家族
海外から帰ってきて住む家を探し中。また海外赴任する可能性があるので、なるべく売却しやすい物件を希望。
40代/独身男性
通勤に便利な駅近でアクセスのいい物件を探し中。
60代/夫婦
近所の賃貸に住んでいてマンションに住替えを検討中。
30代/3人家族
賃貸に住んでいて住替えを検討。お子さんの学区の関係でわが家の付近で物件を探し中。

実際に売り出してみると、自分では想像もしなかった色々な属性の方から引き合いがあることを知ることができました。

各不動産会社ごとの案内件数は次のようになりました。

不動産会社別の案内数(一般媒介期間中)

不動産会社 案内件数
大手N不動産 2件
大手D不動産 2件
地元C社 3件
大手M不動産 2件
その他3社 0件

一般媒介契約期間でも、わが家の物件に力を入れてくれる会社は、きちんと内覧希望者を連れて来てくれました。

ただし、残念ながら3ヶ月間お客さんを連れてこれなかった不動産会社もありました。担当の方の対応は丁寧で熱心だったのですが、わが家の物件との相性や営業力の差は数字に表れてきます。実際にやってみないと分かりません

一般媒介で複数の不動産会社と契約することで、案内件数も増えますが、自分たちも場数を踏むことができるので、だんだん本気で購入する気なのか、興味本位なのか分かるようになるメリットもありました。

一般媒介契約中の確認ポイント

一般媒介契約中は、実際に売却することよりも、売り出し価格が相場に合っているかと、各業者さんの案内件数を比較や営業マンとの相性から、本命の不動会社を見極めることを目的にしていました。

売り出し価格が相場に合っているかどうかの見分け方

不動産会社に確認した所、値段の設定が相場から離れすぎていなければ、月3,4件は内覧があるとのことでした。

私達の場合、最初の売り出し価格は相場より少し高めに設定していましたが、月2~4件の案内がありました。

売り出し価格は十分に相場に合っていて、このまま強気で売っていって問題ないことが確認できました。

専任媒介をお願いする不動産会社を決定

専任媒介契約書

一般媒介契約の期間の案内数や営業マンの相性などから、最終的に地元C社さんに専任媒介をお願いすることにしました。

以下のポイントが決め手になりました。

  • 自社のお客さんだけではなく他の業者経由のお客さんも積極的に連れてきてくれて、囲い込みをしていない
  • 中堅と若手の2名体制で担当してくれたので、熱意と経験値のバランスがよかった
  • 駆け引きなどしたり情報を隠している様子はなく、対応が誠実だった。

売却をお願いした不動産会社には、新居探しでもお世話になる可能性が高いので、相性がよく、信頼できる営業マンを選ぶことが大切です。

売却を依頼した不動産会社に、住み替えの先の購入も依頼すると、手数料の割引サービスを受けられる場合が多いです。

わが家でも、今回お願いした地元C社さんは、住み替えの場合の仲介手数料は2割引のサービスがあり、住み替え物件探しでもお世話になりました。

専任媒介契約に切り替え本格的に売却活動開始

専任媒介では1社とのみ契約する形になるので、複数社と一般媒介契約を結んでいた時と比べて案内件数は減ることも想定していましたが、その心配はなく、引き続き月2、3件ペースで内覧が入りました。

一般媒介から専任媒介に切り替えた分、営業に力を入れてもらえた結果です。

専任媒介に切り替えから1ヶ月目の内覧状況

内覧1

小学生のお子さん連れの3人家族
ちらし広告を見て内覧。賃貸からの住み替えで、学区が変われないために同じ地域で住み替え先物件を探し中。

結果⇒奥様が見つけてて来た別の物件に決まり、見送り。

内覧2

年配の夫婦
現在わが家と同じマンションに居住中。息子夫婦向けに同じマンション内の別の部屋を購入希望。

結果⇒いずれ住み替えをすることも考えているので、購入よりは賃貸を希望していたため、今回は見送り。

内覧3

夫婦2人
近くに住んでいて住み替えを探し中。以前別の物件に申込みまでしたのに、タイミングが遅く逃してしまったので、今回は熱度は高い。

結果⇒荷物が多いので、わが家の間取りだと入りきらない可能性があるとのことで見送り。

購入申し込みが入らない!作戦を練り直し

専任媒介をお願いした不動産会社は熱心で、この他にも内覧は入り10件以上は案内しましたが、もう一歩の所で購入申し込みにつながりません。

内覧が入るということは、興味を持たれているということですが、家族が慣れない内覧の対応で少し疲れてきたこともあったので、作戦を練り直すことにしました。

内覧を受け受ける日時を事前に決めておく

内覧を受け付けるスケジュール

通常は、内覧は購入希望者側から申込みがあったタイミングで調整をします。

購入希望者の都合に合わせるほうが内覧件数は増えるのですが、次のような問題が出てきました。

  • 平日や土曜日の午前中など、内覧のための事前準備の時間が十分取れないことがある。結果として、準備不足でせっかくの内覧が無駄になってしまう。
  • 複数の内覧希望者を一度に案内できないので、ほぼ毎週内覧の予定が入ることになり、プライベートの予定が取れない、家族が疲れてしまう

そこで、思い切って、次の方針に変更しました。

あらかじめこちらで内覧を受け付ける日時を指定しておき、スケジュールを合わせられる購入希望者だけ受け付ける。

多少内覧希望者の数は減っても、次のような考え方で、より本気度の高い購入希望者に絞ることにしました。

  • 本気で検討している買い手なら、スケジュールを調整してでも内覧に来るはず
  • 知らない人に生活空間を見られるのはストレスなので(特に女性)、なるべく内覧回数は減らしたい

わが家では毎月中旬と月末の月2回、時間帯は週末の午前中に内覧を受け付けることにし、不動産会社にもその旨伝えておきました。

内覧前の準備を余裕もってできるように

以下の記事でもご説明していますが、内覧では事前の準備が大切です。

マンション売却の内覧虎の巻!自宅を700万高く売った内覧ノウハウまとめわが家では自宅マンションを700万高く売ることができましたが、初めは内覧が入ってもまったく手応えがない状態から反応が良くなってきたのは、...

購入希望者にとっては、申し込みを決心する最後のタイミングが内覧になります。物件や売り手の印象が最大限良く見えるように準備しておかないと、せっかく時間を作っても無駄になってしまいます。

すべての内覧で十分な準備をしたかったのですが、わが家は共働きなので、平日に急な内覧の依頼がある時など、準備をする余裕がほとんど取れないことがありました。

また、内覧の回数が増えてくるにつれて、準備自体が負担になってきました。

そこで、上記のように、内覧を受け付ける日を事前に指定しておくことにして、余裕をもって清掃や準備できる時間を確保するようにしました。

売却後の住み替えで購入する側の立場になった時、内覧の時にきれいに清掃されているマンションだと購入するテンションも上がりました。また、売り手は丁寧に生活していたという印象を受け、信頼度もアップします。

内覧希望者の情報を事前に入手し、その人に合ったしつらえをする

内覧の準備を更に万全にするため、担当営業マンに依頼して、性別、家族構成、年代、職業、地縁の有無、興味をもった理由など、なるべく詳しい情報を入手するようにしておきました

プロフィールを知っておくことで、内覧希望者がどんなポイントを気にするか、ある程度想定できるので、当日落ち着いて対応できます。

例えば内覧希望者が女性の場合、安全面についての質問がよくあるので準備しておいたり、さりげなくブランドのかばんを飾って豊かな生活をしている雰囲気をイメージできるようにしておきました。

内覧の時は積極的に会話する

マンション内覧中に会話を積極的にするよう心がける

当初は、内覧に来た方と直接どの程度程度お話をしていいものか迷っていましたが、不動産会社任せにせず、自分達からもマンションの住人だから分かることを積極的にお伝えするようにしました。

買い手側からすると、売り手の人となりを知ることによって、そのマンションでの暮らしぶりが具体的にイメージできて、より購入意欲が高まります。

また、売買契約を結ぶ段階では、契約の相手になるので、事前にコミュニケーションを取っておくことで、お互い安心感を持つことができます。

ついに購入申し込みが入る!

内覧の対応方法の見直しと合わせて、価格を2,680万から100万円安い2,580万に調整した所で、初めて購入申し込みが入りました!

買付証明書を受け取る

購入希望者が買い付けを希望すると、不動産会社経由で、買い付け証明書が届きます。

買付証明書には、次のような購入希望者に関する情報が書かれていますので、取引するかどうかを判断します。

【買付証明書に書かれている内容】

  • 購入希望金額
  • 購入希望者の情報(住所/氏名/生年月日/家族構成/勤務先等)
  • 住宅ローンの事前審査結果

不動産会社も買付証明書の内容を確認していますが、万一購入希望者に実際に購入する力がない場合(住宅ローンの審査が通らないなど)、売出しを再開するまでの間に他の購入希望者を逃してしまう可能性があるので、慎重に確認します。

購入を希望する理由については、不動産会経由で情報を教えてもらえます。

今回の方は地方在住で、お子様が進学のためご兄弟で上京を予定していて、ご兄弟の住居用としてことでした。

内覧の時、特に奥様の方が治安について気にされていたので、安全面について実体験を交えながら、丁寧にお話しておいたのがよかったのかなと思います。

文句なしの条件なので申し込み受付!

値引き交渉もなくローンの事前審査も通っていたので、すぐに不動産会社に受け付けることを連絡しました。

最初の売り出し価格より少し値引きはしましたが、元々一括査定を利用して相場を把握した上で2回ほど値引きしても十分高く売れるように設定しておいたので、十分高い値段で売ることができました。

中古マンションは一点ものなので、どうしてもその物件を購入する理由がある人は多少高めでも購入されます。

内覧の時にも、この方に買って頂けたらと思っていたので、不動産は人と人との縁が大きいと改めて感じました。

売買契約

購入申込みを受けて、1週間後に売買契約を行うことになりました。場所は、わが家担当の不動産会社の店舗で行うことになりました。

買主さんは遠方だったためか、当日は参加されず、不動産会社に代理を依頼していました。当日は手続きが主なので、必ずしも本人が参加する必要はないようです。

一時間ほどで一連の手続きが終わりました。

売買契約書の読み合わせ

売買契約書に記載された物件の情報や、契約内容を読み合わせます。

また、マンションの権利証身分証明書を持参して、間違いなく売却するマンションの所有者であることを証明します。

売却金額についても、正式に契約を結び購入申込書の内容で最終的に合意したことを、確認し合います。

手付金、仲介手数料の受け渡し

売買契約書まず買主が売り主に手付金を受け渡します。
そこから、仲介手数料の半分と契約書の収入印紙代を不動産会社に渡し、残りの金額を受け取ります。

仲介手数料の残り半分は、最終決済の時に支払います。

わが家のマンションの売却金額は2,580万円でしたが、手付金、仲介手数料(半分)は次のようになりました。

①手付金:100万円
②仲介手数料の半額:約45万円
③印紙代:1万円
手取額(①-②−③):約54万円

売主側は手付金から、仲介手数料や収入印紙代を支払う形になるので、売買契約の時にお金を用意する必要はありません

もし、売買契約を結んだ後にキャンセルしたら?

売買契約では手付金の受け渡しと、仲介手数料の半分の支払いを済ませますが、まだすべての金額の決済は終わっていません。

もし残りの金額を決済するまでの間に、どちらかが自分の都合で契約をキャンセルした場合、どうなるのでしょうか?

契約書では次のように書かれていました。

  • 買い主がキャンセル:手付金を放棄
  • 売り主がキャンセル:手付金を返却※

※支払い済みの仲介手数料(半分)は自己負担

売買契約後にどうしてもやむを得ない理由でキャンセルする時は、手付金を返金することでキャンセルができるようになっています。

住み替え先のマンション探し

売買契約を結んだ後、すぐに住み替え先探しをはじめました。

わが家の売却のきっかけは住み替えでしたが、売却が決まってから、住み替え先を探す「売却先行」で進めていました。

※ 住み替えについての詳細は以下の記事にまとめています。

マンションの住み替えで売却する時の流れやコツは?
【まとめ】買い換え、住み替え時でマンションを売却する時の流れマンションは戸建てと比べて売却しやすいので、様々なライフステージの変化で、買い換え、住み替えを経験することは珍しくありません。 ...

売買契約から、決済・引き渡しまでの期間は3ヶ月ほどです。それまでに住み替え先のマンションを探すことを目標にしました。

もともとコスパの面で新築マンションは考えていませんでしたが、3ヶ月という時間的制約があることもあり、賃貸、中古マンションに絞って新居探しを始めました。

売却でお世話になった不動産会社に物件探しを依頼

売却でお世話になった不動産会社は、売却活動を通じて信頼関係ができているので、自然な流れで物件探しをお願いすることになりました。

信頼関係の点以外にもいくつかメリットがありました。

住み替え先の仲介手数料に融通が効く

住み替え先が、賃貸の場合でも、購入の場合でも、仲介手数料が必要になります。

通常は仲介手数料の値引きは難しいのですが、売却をお願いした会社経由で住み替えを契約すると、購入時にも手数料を支払っているので、他の不動産会社に流れるのを防ぐこともあり、1、2割程度は融通が効きます

100%自分の代理人として交渉してもらえる

交渉

最近ではネットに物件を掲載する不動産会社がほとんどなので、住み替え先は自分で探すこともできます。

ネットで物件を探した場合、その物件を扱っている不動産会社に直接連絡を取ってもいいのですが、売り手側の代理人なので、思うような交渉が難しい場合が多いです。

売却をお願いした不動産会社を経由することで、自分たちの代理として、家賃や購入価格の交渉をしてもらうことができます。

無事住み替え先が決まる

新居

売却が決まってからすぐ動いたこともあり、2ヶ月後には住み替え先のマンションの売買契約まで決まりました。

売却で高く売れた分、選択肢を広げることができたのが、スムーズに住み替え先が決まった要因でした。

少々慌ただしくはなりましたが、タイミング的に売却したマンションの引き渡しと、住み替え先への引っ越しをほぼ同時に行うことになりました。

決済(代金の受け渡し)と引っ越しを一日で

残るのは売却、購入したマンションの決済(代金の受け渡し)と、住み替えになりました。

住み替え先マンション購入の頭金に売却代金を充てるため、次の順番に進める必要があります。

  1. 売却したマンションを決済して、売却金額から住宅ローンを差し引いた分を受け取る
  2. 1の分を頭金として、購入するマンションの決済の時に支払う

1で売却したマンションを決済した時点で、所有者は購入した方になるので、決済当日までには引き払っておく必要があります。

引き払うためには住み替え先が必要ですが、売却代金が手元になく、頭金が準備できないので、住み替え先の決済ができません。

鶏が先か卵が先かの問題になってしまいました。

マンスリーマンションなど仮住まいに引っ越すという方法もありますが、費用も余分にかかる上、一時的に家具を保管する場所を別に確保する必要があります。

結局、売却したマンションの決済、購入したマンションの決済、引っ越しを一日で行うことにしました。

売却と住み替え先の購入が別の不動産会社で決まったため、決済の場所の別になるため、夫婦で分担することにしました。

売却したマンションの決済

マンションの決済を行った銀行

当日、たけが売却したマンションの決済に立会い、さくらは自宅で荷物の搬出に立ち会うことになりました。

マンションの決済が終わって売買代金が入金され次第、すぐに荷物を搬出、そのままさくらが購入先のマンションの決済に向かうという手はずです。

決済は買い主さんが住宅ローンを借りた銀行で行われました。抵当権を外したり、住宅ローンの処理など、決済は銀行関連の処理がメインとなっています。

銀行に専用の部屋が用意され、そこに双方の不動産会社、銀行の担当者が集まります。

売買契約は完了しているので、決済でやることは、売買代金や手数料の精算、鍵の受け渡しです。

買主側から入金と同時に、住宅ローンの残債の引き落としが行われ、完済した状態になります。

住宅ローンが完済すると、銀行の抵当権が外れ、買い主さんへの所有権移転が行われます。

約1時間ほどで終わりました。

住み替え無事完了

引っ越し荷物

その後、その日のうちに荷物の搬出、住み替え先のマンションの決済、荷物の搬入も無事に終えることができました。

一日で大きなお金が動くので神経を使いましたが、終わってしまえばあっという間です。

確定申告

今回の売却では、粗利益で700万ほど出たので、確定申告が必須でした。

普通は利益が出た分は税金がかかってきますが、居住用マンションは、確定申告をすることで特別に控除が受けられます。

言い換えると、利益が出ても税金がかからなくなるということです。

3000万円の特別控除と言われる制度で、3000万円の利益までは税金がかかることはないので、一般的な居住用のマンションならほぼ適用されます。

確定申告は、売却した年度の1月から3月の間に行います。

税理士探し

税金

確定申告は、自分でも行うことができますが、マンションの場合計算の仕方に専門知識が必要です。

万一間違っていると、修正申告が必要になります。

わが家では、別件でお世話になっていた税理士事務所にお願いすることになりました。

税理士から言われた資料や領収を出せば、確定申告書の作成と提出まですべて代行してもらえました。

費用は3万円ほどだったので、一から勉強する手間や間違えるリスクを考えれば、お願いして正解でした。

お付き合いがある税理士さんがいない方でも、次のようなサイトで探せます。

税理士ドットコム

確定申告書の内容

確定申告書確定申告書には、売却金額、経費分、売却金額から経費分を差し引いた利益、利益から計算される税額が記載されます。

計算上は、

  • 売却金額:2,580万
  • 必要経費:2,032万
  • 差し引き:+574万

となっていますが、3000万円以内に収まっているので、全額が特別控除として認められ、税金はゼロになります。

マンション売却の必要経費の計算

参考までに税理士に出してもらった必要経費の計算結果です。

マンション売却の経費

減価償却費諸経費の建物と土地への配布など専門知識がないと計算が難しいことがお分かり頂けると思います。

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