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築20年のマンションは売却可能?資産価値の目安、高く売れるコツも

築20年のマンションは売却できる?

築20年のマンションを売却を考えているものの、売れるものなのか、実際どれくらいで売れるのか分からないので、中々踏み切れないですよね。

築20年のマンションは、あなたが考えているよりお探しの方が多く、ポイントを押さえれば十分高く売ることができます。

この記事では、築20年のマンションが十分売却できる理由から、資産価値、高く売るポイントを解説します。

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築20年のマンションは十分売却できる理由

築20年ともなると築浅に比べて築年数が古いことが気になりますが、買い手にとっては次の理由で経済的なメリットが多いため、お探しの方は沢山います。

買い手にとっての経済的メリット

  1. 相場が手頃、だから買い手はとても購入しやすい
  2. 築25年以内の物件は、住宅ローン減税を受けられる
  3. 買い手は35年ローンを組める

相場が手頃、だから買い手はとても購入しやすい

マンションの価値は新築の時をピークに下がっていきますが、築20年あたりがちょうど価格の下がり方が落ち着くタイミングです。

中古マンション築年数別㎡単価(築20年)

出典:築年数から見た首都圏の不動産流通市場(2018年)|東日本不動産流通機構
http://www.reins.or.jp/pdf/trend/rt/rt_201802.pdf

買い手にとっては、手頃な価格で購入することができ、次に売却する時にも新築と違い、大幅に下がりません。

中古マンションを探している方にとっては、一番狙い目なのが築20年前後なので、買い手が多くいます。

築25年以内の物件は、住宅ローン減税を受けられるからトク

買い手の方の多くは住宅ローンを組んで購入しますが、住宅ローン減税を受けられる条件の1つが築25年以内であることです。


【住宅ローン減税の適用条件】

出典: 住宅借入金等特別控除を受けられる方へ|国税庁
https://www.nta.go.jp/taxes/shiraberu/shinkoku/tebiki/2018/pdf/030.pdf

価格が手頃で、住宅ローン減税を受けられる築20年のマンションは、経済的メリットを重視する買い手の方に人気があります。

築20年の物件なら、買い手は35年ローンを組めるから購入しやすい

築20年のマンションは、まだ35年ローンを組むことができるので、その分買い手候補が多くなります。

住宅ローンの年数は最大35年ですが、マンションには耐用年数があるので、ローンが組める期間は築年数が古くなるほど短くなります。

銀行によって基準は異なりますが、築年数と借り入れ期間の合計を60年以内とするケースが多いです。

【住宅ローン借入条件】

出典: 住信SBIネット銀行
https://www.netbk.co.jp/wpl/NBGate/i900500CT/PD/hl\_joken\_mr

反対に、築30年を超えると、住宅ローンの条件が厳しくなってくるので、買い手も少なくなってきます。

築20年のマンションは売れ行きが良好

2017年のデータでは、中古マンション市場で築20年のマンションの割合は全体の9.3%、成約物件に占める割合が9.8%となっています。

売りにだせば、ほとんどのマンションが売れていることが分かります。

【中古マンション成約築年数別構成比率】中古マンション築年数別構成比

出典: 中古マンション築年帯別構成比率|東日本不動産流通機構
http://www.reins.or.jp/pdf/trend/rt/rt_201802.pdf

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築20年のマンションの資産価値と売却相場

築20年のマンションの売却相場は、新築の4割程度、築10年の半分程度が目安になります。

マンションの法定耐用年数は47年ですが、土地分があるのと、実際は100年は持つと言われているので、資産価値はゼロにはなりません。

中古マンション築年数別㎡単価(築20年)

出典:築年数から見た首都圏の不動産流通市場(2018年)|東日本不動産流通機構
http://www.reins.or.jp/pdf/trend/rt/rt_201802.pdf

新築で35年ローンで購入した方の場合、頭金分に加えてローンの6割以上を返済しているので、ローン残債よりプラスで売却できるケースが多いです。

相場や売り方によっては高く売れることも

マンションの価格は相場に大きく影響されますので、不動産の相場全体が上昇している時は、より高く売却できることもあります。

また、中古マンションは一点ものなので、学区やお仕事の関係でどうしてもその場所のマンションがほしいという方は、多少相場より高くても購入することもあります。

売却するタイミング、高く売れる工夫次第で、一般的な相場より高い価格で売却することが可能です。

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高く売れる築20年のマンションの例

築20年のマンションは、買い手探しには困りませんが、探している方の条件にあてはまれば、相場に関係なく高く売れるケースもよくあります。

築20年のマンションで高く売れる代表例を解説します。

築20年のマンションが高く売れる代表例

  1. 修繕積立金が十分にある
  2. 直近に大規模修繕が完了していて、外観がきれい
  3. 立地でアピールできる

修繕積立金が十分にある

築20年のマンションは大規模修繕を控えていることは珍しくありません。

外観に痛みがあっても、修繕積立金が十分にあれば購入後にきれいになるので、アピールできるポイントになります。

修繕積立金の積立状況は、管理会社に確認すると教えてもらえます。

売却したマンションは中古で購入しました。外観は痛みがありましたが、修繕積立金が数千万円溜まっていたのが、購入するきっかけとなりました。

直近に大規模修繕が完了している

大規模修繕をすると、外観や共有部分がリニューアルされるので、周辺の同じ年代の物件より有利に売却を進められます。

大規模修繕が近い場合は、総会に顔を出して予定を把握しておくと、売却のタイミングを決めるのに役立ちます。

立地でアピールできる

中古マンションを探している方は、立地重視の方も多いです。

駅から近い、近所にスーパーや学校があるなど利便性が高ければ、多少相場より高くても購入されるケースがあります。

例えば、駅徒歩5分以内なら、Dinksなどお仕事重視の方には高めに売却が狙えます。

また、お仕事やお子様の学区の関係で、その地域のマンションを探している方は、価格より立地重視で購入を決めることよくあります。

オフィス街へのアクセスがよい場合や、学校が近い場合はアピールするポイントになります。

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築20年のマンションを高く売るためのコツ

マンションがもつ条件に加えて、ご自身で一工夫することで、さらに高い売却を狙うことができます。

一括査定で複数の不動産会社から査定を受ける

マンションを売却することを決めたら、最初にするのは不動産会社探しです。

一括査定サイトを利用して複数の会社の査定を比較することからはじめるのが鉄則です。

査定額は営業マンの経験による所が多いので、複数社の査定を比較することで、正しい相場が分かります。

不動産会社側も一括査定サイト経由の依頼であれば、他社と比較されていることを把握しているので、できるだけ魅力的な提案をもってこようと努力します。

1社から見積りを取るだけですと、その見積価格が高いのか安いのか判断ができませんよね。

だから最高値で売却したいなら、必ず複数社から見積りを取ることをおすすめします。

あなたはその見積り額を比較して最も高値をつけた会社に売るだけ。とても簡単に最高値で売却ができますよね。

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内覧の時は少しでもきれいに見えるように

築20年になると外観や共有部分は多少経年感が出てきますが、部屋の中は清掃や整理次第で、築浅と変わらずきれいに見せることができます。

高い買い物なので、きれいに見えた方が購入意欲は高くなります

買い手がマンションの購入を決めるタイミングは、たった一回の内覧です。

準備の時間を十分に取って、内覧当日を万全の体勢で迎えましょう。

価格以外のアピールポイントを考えておく

マンションの買い手が重視するポイントは、性格や家族構成によって様々です。

中古マンションは一点物なので、買い手が重視するポイントに当てはまるマンションがあなたの物件のみであれば、築20年であっても相場より高めで購入希望が入る可能性は高くなります。

参考までに、わが家で売却で内覧希望者に説明した時、受けが良かった内容です。

内覧時のアピールポイント例

  • 立地(駅近、コンビニやスーパーの有無)
  • 周辺環境(騒音の有無、治安)
  • 大規模修繕が終わったばかり

実際に住んでいて実感したアピールポイントをまとめておいて、内覧の時に購入希望者に伝えてあげると喜ばれます。

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築20年のマンションの売却をお考えなら一括査定で無料相談から

不動産営業マンをオーディション方式で選ぶ

今後築20年のマンションをお考えなら、今売却するといくらで売れるかを知っておくことが重要です。

なぜなら、不動産の売却相場は常に変わるので、現在の価格を知らないと、いざ売ろうとする時に高いのか安いのか判断ができないためです。

売却資金は今後の人生に大きな影響を与えるので、なるべく高く売れる時を狙う必要があります。

一括査定サイトを利用すると、自宅ににいながら、複数社から査定を受けることができます。

相談も無料ですので、プロから客観的なアドバイスをもらった上で、売却するかどうかを決めることができます。

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築20年のマンションの売却を遅らせてもデメリットしかない!

築20年のマンションは買い手にもメリットが多く、売り時のタイミングです。

築年数が古くなっていくと次のようなリスク出てくるので、次第に売れにくくなります。

築年数が上がれば修繕積立金は増える、だから買い手に敬遠される

築年数が古くなるにしたがって、修繕積立金は上がっていくのは避けられません。

【築年数別修繕積立金】㎡あたり修繕積立金(円)

出典:首都圏中古マンションの管理費・修繕積立金|東日本不動産流通機構
http://www.reins.or.jp/pdf/trend/rt/rt_201802.pdf

修繕積立金の値上がりはあなたの家の家計に影響しますが、買い手も修繕積立金を見ているので、高くなるほど敬遠されます。

築年数が上がれば買い手が激減する、だから売れなくなる

築20年であれば、買い手は十分余裕をもって35年ローンを組むことができますが、築25年をすぎる頃から、徐々に難しくなります。

ローンを組める期間が短くなると、頭金を十分に用意できる人しか購入できません。

そもそも頭金に余裕がある資金力がある人は、もっと良い条件の物件を選ぶことができるので、買い手候補の数が減少していきます。

ゴースト化により資産価値が低下し、ついに買い手が消える

築年数20年を過ぎて古くなっていくと、手放す人が増える一方で、次の買い手がつかず、修繕積立金が不足して更に劣化が加速していく、ゴースト化と言われる状態になるリスクが高まります。

ゴースト化が進むと、売却は難しくなります。

売却を考えているなら早ければ早いほど、有利に進められます。

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よくあるご質問

Q&A

リフォームしてから売却した方が売れやすい?

築20年で痛みが目立つ場合でも、売却前のリフォームは不要です。

中古マンションは自分好みにリフォームする前提で探している人も多いです。

リフォーム費用は数百万からと高額なので、元のオーナーがリフォームしてしまうと、その分の費用が上乗せされる上に、リフォームをやりなおすことになってしまいます。

リフォームしたからと言って、相場より高く売れるとは限らないので、リフォーム代分が丸々損になってしまう可能性の方が高いです。

特にお子様がいる世帯で、新築、築浅で購入して20年近く住んでいると、痛みが目立つつケースがありますが、清潔感があれば十分です。

売却と賃貸ならどちらがいい?

多くの場合、売却の方が、手間が少なく、手元に残るお金大きくなります

賃貸に出す場合、住宅ローンが残っていなかったり、身内に貸す場合は問題ありません。

ただし、住宅ローン残っている状態で第三者に貸し出すことに関しては、住宅ローンの規約に反していることになります。

住宅ローンは居住用のマンションに対するローンなので、第三者に貸し出して収益を得ると、事業用とみなされて、事業用のより金利の高いアパートローンへの借り換えを迫られる場合があります。

また、第三者に貸し出すと、大家業を営むことになるので、故障、クレーム対応、納税、など大家としての責任を果たす必要があります。

築20年ともなると耐震性で低く評価されないのか

耐震基準には、旧耐震基準と新耐震基準の2種類があります。

1981年6月1日以降に建てられたマンションは新耐震基準を満たすことが義務付けられています。

築20年のマンションは新耐震基準に対応していますので、耐震性は問題ありません。

築20年のマンションはどんな人が買う?

築20年であれば、丁寧にメンテナンスすればあと40年以上は住むことができるので、様々な層の方から需要があります。

一例を挙げると、賃貸から持ち家への住替えを考えているファミリー層、自分好みにリフォームしたい方、子供が巣立った老夫婦が住み替先などです。

売却後の住み替えでローンは組める?

築20年のマンションを売却する世帯で多いのは、20代で新築で購入して20年後に売却するケースなので、ご主人は40代になります。

住宅ローン完済の上限年齢は80歳なので、 40代であれば、住宅ローンはまだ十分組むことができます

60歳までの返済を目指すのであれば20年ローンで、毎月の返済に余裕を持ちたい場合、35年ローンを組み直すことも可能です。

売却額次第で、住み替え先のローンの計画が変わってくるので、一括査定を利用し確認することができます。

ローンが残っているマンションを売ることは可能?

築20年のマンションを売却する場合、まだローンが残っているケースが多いですが、問題なく売却できます。

ただし、売却金額が住宅ローンの残高を上回る必要があります。

売却金額が住宅ローンを下回ることを「オーバーローン」と呼びます。

オーバーローンになっても売却しなければいけない事情がある場合、不足分を自己資金で建て替える、住替えローンを利用して住み替え先の購入費用と合わせて不足分を借り入れる方法があります。

ローバーローンになることを避けるためには、本サイトで解説している高く売却するコツをご参照ください。

まとめ

築20年のマンションは十分に買い手がいて、資産価値が残っているので、売却には困りません。

ただし、より築年数が古くなると、売れにくくなる境目になるタイミングでもあります。

築20年のマンションの売却を検討している方は、これ以上築年数が古くならないうちに売却することをおすすめします。

まずは一括査定を受けて、売却に向けて準備を進めましょう。

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わが家では自宅マンションを700万高く売却するのに成功しました。以下のページでコツや売却ノウハウを公開しています。

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