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急な転勤辞令!!自宅マンションの対処方法(売却・賃貸)を徹底解説

急な転勤辞令!!自宅マンションの対処方法(売却・賃貸)を徹底解説

自宅マンションを購入したのにある日転勤の辞令が出てしまう。会社勤めの方にとって転勤の辞令は避けることができないんので、珍しい話ではありません。

自宅マンションは、売却するか、賃貸に出すか、そのまま空室にするかを選ぶ必要がありますが、愛着があり、家族のライフプランにも関係するので悩ましい問題です。

この記事では、転職でマンションを売約した人へのアンケート結果、体験談を元に、急な人事移動で現在保有しているマンションの対処方法の考え方を解説します。

売却か賃貸どちらにするべき?

転居を伴う異動が決まったとき、保有するマンションの対処方法は「売却」「賃貸」「保有」の3パターンがあります。

それぞれメリット、デメリットがありますが、所有しなければいけない強い理由がない限り、売却するのが一番オススメです。

マンションを売却する

保有していたマンションを一旦売却して手放す対処方法です。売却資金で住宅ローンを完済しますので、資金面の影響が少なく、管理面のリスクも残りません

売却は一見敷居が高そうですが、最近はネットの一括査定サイトがあるので、気軽に査定を申し込んで、査定額や対応に納得がいけば、その不動産会社に任せることもできす。

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マンションを売却するメリット

管理の手間や心配が無い

住宅ローンがある場合、賃貸運用を始めた後でも収支が変動する可能性があります。転勤した後も新天地で賃借人の入居状況や設備不具合の心配は続きます。

売却を済ませてしまうことにより、このような管理の手が離れるのは、心理的にも大きなメリットとして挙げられます。

高値での売却を狙える

マンションは常に需要があるので、タイミングがよければ高値で売れることもあります。実際に、わが家では購入時より700万高く売却することができ、住み替え先も当初よりグレードアップすることに成功しています。

マンションの価格は経年によって徐々に下がっていくので、賃貸で保有する年数が長くなる前に、転勤をきっかけに売却する、というのも一つの考え方です。

マンションを売却するデメリット

マンションを売却に出して購入者がすぐに見つかることもあれば、想定以上に時間を要することもあります。

売却が難航するほとんどの原因は、不動産会社との相性になります。転勤して遠方から売却をするのは大変そうに感じますが、一括査定サイトを利用して、信頼できる不動産会社探しをすれば、その後おまかせすることもできます。

賃貸に出す

賃貸に出すメリットは、自宅を手放さずに保有し続けることできる点です。

赴任期間が終わった後に戻って来ることができ、さらに賃貸収入が得られる可能性もあるので、一見ベストな選択肢に見えますが、以下の注意点があります。

低利の住宅ローンから高利のアパートローンに切り替わるリスク

マンションを購入する際ほとんどの方が住宅ローンを利用されますが、住宅ローンの利用目的は自己居住用とすることが規定されています。

第三者に貸し出して収入を得ると、場合よっては事業目的とみなされ、住宅ローンを完済して事業用のアパートローンへの切り替えを求められることもあります。

アパートローンは住宅ローンよりも金利が高くなるので、家賃収入から収支がプラスになることを想定して賃貸を選択しても、赤字になる可能性が高くなります。

また、将来的に戻ってきた場合に、アパートローンから再度住宅ローンに切り替えるのは難しく、可能だとしても保証料など費用が必要になります

大家業を営む責任が発生する

マンションを賃貸に出して収入を得ることは、次のように大家として責任を持つことになります。

  • 契約に従って賃借人に住居の保証する
  • 設備の故障や、クレームに対応する
  • 利益がでた場合は確定申告をして納税する

長く入居していただける賃借人が決まれば良いのですが、もともと賃貸なので、短期間で退去されることも珍しくありません。

また、賃借人の入居が決まらないリスクも抱えます。半年空室のまま滞れば、その年の家賃収入は約半分になってしまいます。

賃借人の入居率を高く想定し過ぎてしまうと、収支が合わず痛い目を見ることになります。

わが家では賃貸用ではありませんが、投資用のワンルームマンションを保有していた経験があります。管理会社との付き合い、収支の管理、修理の出費、いつ空室になるか分からない不安があり、結局手放すことになりました。不動産投資や賃貸事業をするつもりがないのなら、手間ばかり多くなることも覚悟する必要があります。

また、ご自身が戻ることになった場合、住んでいる方には居住権という法律上の権利があるので、貸す側の一方的な都合で賃貸契約を打ち切ることはできません。

相応の引越し費用を負担して、賃借人に納得してもらう必要があります。

そのため、賃貸に出す場合は、あらかじめ期間が決まっている、定期借家契約を結ぶ手段もあります。

定期借家契約とはどのような契約ですか?
従来からある借家契約は、正当の事由がない限り家主からの更新拒絶はできないこととなっていますが、定期借家契約は、契約で定めた期間の満了により、更新されることなく確定的に借家契約が終了します

国土交通省 – 民間賃貸住宅の定期借家契約に関するQ&A

ただし、条件に合う借り手の数が少なくなるので、賃料は安めになり、賃借人を探すのに時間がかかることを覚悟する必要があります。

賃貸を検討するケース

以上のように、転勤で自宅マンションを賃貸に出すには様々な注意点があります。ただし、どうしても手放せない理由がある場合、次のような条件に当てはまれば、賃貸を検討する余地があります。

兄弟や親など身内に貸す

住宅ローンが残っている状態で、第三者に貸し出して収益を得ると、事業目的とみなされる可能性がありますが、身内の方が住む分には居住用として見なしてもらいやすくなります。

数年以内に戻って来られる可能性が高い

期限付きの赴任など、辞令が出た時点で戻って来られる時期が決まっていて、数年以内の場合は手放さずに賃貸に出すことも検討できます。

ただし、住宅ローンがない場合は問題ありませんが、住宅ローンの残債があり身内以外の第三者に賃貸する場合は、注意が必要です。

一括査定サイトのマンションナビを利用すると、売却の査定と合わせて賃貸の査定も受けられるので、賃貸を考えている方はぜひ利用してみましょう。

マンションを空室で保有しておく

一見転勤に伴う影響が少なく見えますが、3つの選択肢の中で一番出費が大きい対処方法です。

住宅ローンを利用している方であれば、毎月の支払いが続きます。転勤先で賃貸を借りるにしても、新たに購入するにしても足かせになります。

空室のまま保有していると、空き巣など防犯面の懸念が残りますし、トイレや洗面所の封水が蒸発して切れてしまうとお部屋内に下水の臭いが立ち込めてしまいます。

そのため、空室の状態で保持するのならば、風通しや封水チェックなど定期的に人が入って対応を行う必要があります。

数年以内に戻ってくる目途が立っている場合や、どうしても他人には貸せない(売却できない)事情がある場合に、最後の選択肢として検討するパターンであり、収支や管理の面を考慮すれば、お勧めできる方法ではありません。

転勤経験者へのアンケート結果

転勤経験者の方に保有していたマンションの対応について、アンケートを取った所、以下の結果になりました。

転勤が決まった時のマンションの対応の割合(売却、賃貸、保有)

半数の方が売却を選択しています。賃貸に出した方は3割ですが、次のような理由で第三者ではなく、身内に貸しているので、住宅ローンの問題をクリアしています。

  • 親としていたので、親が残ることになった
  • 同じ地域に住んでいた兄弟夫婦に貸す

保有の方は新築で購入したばかりで手放すかどうかもう少し検討したい、売却が思うように進んでいないので、賃貸に出して様子を見ているというものでした。

マンションは転勤前、転勤後どちらで売るべき?

転勤が決まってマンションを売却することに決めた場合、次の住居の費用のこともあるので、なるべく早く売却したいと思うのが自然です。

ただし、マンションの売却には3ヶ月以上かかるのが普通なので、はじめから転勤後に売却が決まる前提で考えておくのが無難です。

焦って転勤前に売ろうとすると、買い手に足元を見られて相場より安く売らざるを得ない可能性が高くなります。

売却が転勤後になったとしても、現地での対応は不動産会社に任せることができます。かえって転勤後の方が、空室にするので内覧対応が必要なく、手間が掛かりません。

契約についても、契約書に印鑑さえ押せば、不動産会社に委任することができるので、現地に赴く必要はありません。

転勤後にマンションを売却する場合の注意点

転勤によるマンション売却の特徴として「売却活動中に空室になる」ことが挙げられます。

一般的には、居住中に売却するケースが多いのですが、転勤の場合は、新天地に赴任が決まり、引っ越し後に売却を始めることになるケースも多いです。

この特徴を踏まえ、転勤による売却では以下の点を注意しておきましょう。

不動産会社選びは信頼度を重視

転勤でマンションの売却をする場合、内覧や契約の対応には直接立ち会わず、不動産会社任せになる可能性が高いです。

査定後、不動産業者に売却活動を依頼しても、会社や営業マンによって、実力の違いや得意分野があるので、そのままうまくいくとは限りません。

最終的に売却活動を依頼する不動産業者を変更することも考え、いくつかの不動産仲介業者を比較してから選びましょう。

鍵を預ける不動産業者がマンションに近いとベター

売主が居住しているときの物件の内覧は、売主と買主のスケジュールから内覧日程を調整していきます。

転勤で空室になると、不動産仲介業者などに鍵を預けて内覧の対応を依頼することになりますが、鍵と物件の距離感が成約に向けて非常に重要になります。

物件から近い位置にある不動産仲介業者が鍵を保管していれば、急な問い合わせや内覧希望にも対応ができます。

一方、鍵の保管が遠くなってしまうと急な対応が取れないため、購入検討者の購入意欲を削いでしまう恐れがあります。

場合によっては別の物件で決めてしまうということも考えられますので、鍵の保管場所は非常に重要な要素です。

売買契約等の手続き方法を打ち合わせしておく

転勤の場合は、契約の時に「誰が立ち会うのか(配偶者や親など)」「どのような手続きを要するか(委任状の準備など)」を事前に打ち合わせしておくのが大切です。

地方や海外へ転勤してしまうと、売買契約に合わせて戻って来られないことも想定されます。契約条件の打ち合わせは電話などでもできますが、売買契約の締結ではご自身が立ち会うか、不動産会社に委任する必要があります。

せっかく購入希望者が現れても、売買契約の準備に時間を要してしまえば、購入意欲が冷めてしまう恐れもあります。

引渡し前に設備を確認しておく

一般的には、売買契約から引渡しまで約2カ月を要します。

空室にしてから時間が経過していると、設備に不具合が生じている可能性もあります。

特に、給湯器は稼働しない期間が続くと再稼働時に不具合が生じやすい設備です。

引き渡しを行ってから、設備の不具合でトラブルが生じないように、転勤で引っ越しする前に一度すべての設備を稼働させてチェックをしてみましょう。

どうしても転勤前に売却する場合は買取を検討

遠方に転勤したり海外赴任など、どうしても転勤前に売却する必要がある場合は、時間のかかる仲介ではなく、不動産業者に買い取ってもらう方法もあります。

ただし、買取の場合は、仲介よりかなり安い値段になります。不動産会社は買い取ったマンションを再販して利益を出す必要があるためです。

どうしても、転勤前に売却する必要がある場合の最後の手段です。

転勤でマンションを売却した人の体験談

一生住むつもりで購入したマンションを転勤を契機に売却

年代 40代
性別 男性
家族構成  3人(妻、子供1人)
地域 東京

地方に転勤の内示

私が勤務している会社は、日本全国の主要都市に支店網を張り巡らしている大企業です。

私は入社以来、首都圏の支店や本社での勤務が続いていたため、30代の年齢のときに東京都千代田区に中古マンションを購入しました。

ところが一昨年の2017年、宮城県仙台市の支店に、支店長として赴任することが決まったのです。

マンションを売却して赴任先に移り住むことに

転勤の内示が出てから、実際の仙台支店への赴任まで2週間しか期間がありませんでした。会社からは、家族ごと仙台に引っ越すか、単身赴任とするか早めに回答してほしいと言われ、内示がでたあと3日続けて妻と話し合いました。

そして、話し合いの結果、マンションを売却して、家族で仙台市内の賃貸マンションへ移り済むことに決めたのでした。

千代田区のマンションを賃貸に出すのではなく、売却することに決めた理由は、すでにマンションの築年数が15年に達していたことが挙げられます。

賃貸に出すと、日常の管理は不動産会社に委託することになりますが、ガス給湯器や水回り設備が経年劣化のため故障し、貸主負担で設備交換をしなければならない点が懸念されました。

つまり、仙台市で生活しながら千代田区の所有マンションにも気を配らなければならないことに、負担感を抱いたのです。

また、数年前に初めての大規模修繕工事を実施したとき、管理組合の総会で「今回は費用を賄えるが、次回の大規模修繕工事の費用を捻出するには修繕積立金を値上げする必要がある」という方向性が打ち出されたことも理由として挙げられます。

引っ越し手続きや、子供の転校手続きを優先させたため、マンションの売却手続きは転勤後に開始しました

売却活動を開始

販売活動を委託する不動産会社については、このマンションを購入したときの大手不動産会社に依頼することに決めました。

購入時に、担当者が物件について丁寧に説明してくれたり、対応をとってくれましたし、実際に居住してから問題を感じることがなかったため信頼感を抱いていたのです。このため専任媒介で依頼しました。

この不動産会社の支店に電話してみると、購入時の担当者は別の支店に異動となっており、別の社員が千代田区のマンションに来てくれて査定をしてくれました。

査定金額は、想定額よりも低い金額であったため、査定額よりも300万円上乗せした価格で販売を開始してもらうことにしました。

販売を開始すると、ヤフー不動産にさっそく私のマンションが掲載され、周辺にはチラシが配布されました。

無事売却が決まる

その効果があったのか、売りに出してから1ヶ月間で7組の見学者が訪れました。そして、そのうちの1名から購入希望をしていただき、その方の住宅ローン審査などを経て、売りに出して3ヶ月後には売買契約締結とマンション引き渡しを済ませることができました。

ちなみに、売買契約締結は仕事が休みである土曜日に依頼し、新幹線で仙台から東京都内の不動産会社に出向きました。

そして、引き渡しについては銀行の支店に出向く必要があることから、妻に依頼して、東京の銀行の支店に出向いてもらいました。

そして、買主が当方にお金を支払うと同時に、妻がマンションの鍵を相手に渡して対面の手続きは無事終了したのでした。

祖母から譲り受けたマンションを転勤のタイミングで売却

30代男性
年代 30代
性別 男性
家族構成 独身
地域 岡山

所有していたマンションについて

私には50程年上の祖母がいました。その祖母は不動産に詳しく、自分でもマンションを持っていました。

祖母は、大変私を可愛がってくれました。そんな彼女は、自分が死んだ時にはマンションを孫である私にやると口にしていました。

間に息子である父がいますが、彼は彼の家があるのでそんなものはいらないからと言って、一人息子の私がそれをもらいました。そして、祖母自身もその一室に住んでいました。

祖母が亡くなった時、丁度私は社会人になりました。なので、家を出て祖母の住んでいた部屋に住むことにしました。

売却のきっかけ

その後、順風満帆に私は仕事に慣れ、出世していきます。そうなると栄転ということで、よその地方に転勤することになりました。

私は独身者なので、転職により引っ越すのは私だけです。

その際、このマンションはどうするかと考えていました。私は住む場所、故郷などに何のこだわりもありません。

マンションなんてのは持っていても得ばかりではなく、管理のこともあるし、いつどういうきっかけで儲けがなくなるか分からないデメリットもあります。

後ろを振り返ることをしたくないので、転勤でこの地を去るタイミングで売ってしまおうと想いました。

順調に売却

転勤先には死んだ叔母の家がありました。叔母は一人暮らしだったので、その家は空き家となっています。次に私はそこを住処にし、その後、マンションを売り払いました。

売ったタイミングは、転勤してから3ヶ月後でした。 不動産を探そうと奔走した経験は特にありません。

ただ、転職した先で住んだ家に、不動産買取のチラシが入っていたので、それを見てこれだと思って連絡しました。

当時の段階で私の手元に結構な額のお金がありました。そういうこともあって、マンションを売る話が速くつくのであれば、売る時の金額にはこれといってケチをつけないでいました。

想像以上に引き合いがあり、是非買いたいという人がすぐにも見つかりました。

転職して引っ越しをして、今の地を気に入っています。売ったことには何も後悔はありません。

自宅マンションを高く売るには?

わが家では自宅マンションを700万高く売却するのに成功しました。以下のページでコツや売却ノウハウを公開しています。

売却額700万UPに成功!マンション売却の5つのコツ

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