媒介契約

【両方やってみた】専任媒介と一般媒介の違い、有利なのはどっち?

専任媒介と一般媒介、どっちが有利?

不動産会社と結ぶ媒介契約には大きく分けて専任媒介と一般媒介の2種類があるので、どちらかを選ばなければなりません。本や不動産会社の説明でも基本的なことは分かりますが、自宅マンションの売却で両方の契約をやってみたからこそ分かる、それぞれの契約の違いや、売り主にとってどっちが有利なのかをまとめました。

ちなみに、私たちは一般媒介で不動産会社の実力を見極めた後に、専任媒介で本命の1社にお願いする方法をとりました。詳しくは売却体験記に書いています。

媒介契約のキホン

専任媒介と一般媒介の違いを説明する前に、媒介契約の基本的なことについて説明します。マンションの売却を不動産会社に依頼する時に結ぶ契約を媒介契約と言います。媒介という言葉は普段耳慣れないですが、不動産会社に物件をPRや買い主さんの紹介など、売買の仲介をしてもらうという意味です。

媒介契約の期間

契約の期間は3ヶ月です。3ヶ月目以降も継続する場合はその都度更新します。

媒介契約の解約

媒介契約の期間は3ヶ月なので、3ヶ月目に更新しなければ自動的に解約になります。3ヶ月待たずに途中で解約することもできますが、後で説明する専任媒介契約の場合は不動産会社がコストをかけて営業をしているので、それまでの営業費(広告費)が請求される可能性があります。事情がない限り事情がない限り途中解約はオススメしません

専任媒介契約について

専任媒介契約では、同時に一社にだけ営業活動を依頼することができます。専任媒介を受けた不動産会社は、自社のお客さんに加えて、他の不動産会社にも物件を紹介していきます。依頼人の代理人として、他の不動産会社の窓口になるイメージです。

専任媒介のバリエーションとして、専属専任媒介と呼ばれる契約もありますが、普通に自宅マンションを売る場合には専任媒介との違いはほとんどないので、一社にお願いする場合は、専任媒介がほとんどです。

  • 不動産会社経由ではなく、自分で買い主を見つけてきた場合(自己発見取引)でも、不動産会社に仲介手数料を払う必要がある
  • 営業報告を週1回行う必要がある(専任媒介は2週間に1回)

専任媒介のメリット

  • 不動産会社が引き合いの状況など、すべての情報を把握できるので、物件を他社に持って行かれる心配なく、しっかり宣伝コストをかけて営業することができます。
  • 売る側にとっては、1社に窓口を任せることができるので、不動産会社同士の調整など面倒なことが必要ありません。

専任媒介のデメリット

  • 不動産会社や営業マンの当たり外れは、事前にわかりません。
  • 不動産会社が買い側からも仲介手数料ももらうことを目的に、自社で直接抱えているお客さんだけに物件を紹介して他の業者に情報を流さない場合、物件の情報が広まらず、売れるのに時間がかかる可能性があります。
※「両手仲介」と呼ばれるやり方です。不動産の売買では、買い主、売り主それぞれから手数料を受け取ることが可能なため、自社で買い主、売り主両方集まるまで待って、手数料を2倍稼ぐことを狙っています。不動産会社は得をしますが、売れるのに時間がかかる可能性があるので、売り主にメリットはありません。

専任媒介はこんな人にオススメ

  • 相性がよく、信頼できる不動産会社、営業マンが見つかっている
  • 自分の代理人として一社にすべてお任せしたい

専任媒介がオススメできない人

  • どの不動産会社を選んだらいいか、自信がない
  • 自分のマンションをいくらで売るか決まっていない

一般媒介契約について

一般媒介契約では、専任媒介契約とは違って、複数の不動産会社に同時に営業を依頼することができます。

一般媒介のメリット

  • 一社に絞らなくていいので、複数の不動産会社に同時に依頼をかけて、様子見ができる
  • マンションの情報が広く行き渡る

一般媒介のデメリット

  • 不動産会社からすると他の不動産会社で契約が決まる可能性もあるので、コストをかけて営業できない。
  • 専任で預かっている物件を優先して紹介するので、一般媒介の物件は客寄せや引き立て役として使われがち。
  • 不動産会社の間で内覧の日がかぶらないようにするなど、自分で不動産会社間の交通整理をする必要がある。

一般媒介はこんな人にオススメ

  • どの不動産会社に物件を任せるべきか、事前に見極めたい
  • 早く売るよりも高く売ることを重視している

一般媒介がオススメできない人

  • 不動産会社を見極める時間をとれない位、急いで売る事情がある
  • 物件をお願いする不動産会社が決まっている

専任媒介と一般媒介についての誤解

私たちも専任媒介と一般媒介の違いは本やネットで調べて頭では理解しているつもりでいましたが、実際にやってみると誤解していたこともありました。

誤解1:一般媒介の方が沢山の不動産会社と契約できるので売れやすい

一般媒介の方が複数の不動産会社と契約できる分、有利だと思いがちですが、不動産は物件の条件だけではなく、買い主さんへのサポートや最後の一押しも大切です。実際に売買が決まるのは、専任媒介経由が8割です。

誤解2:一般媒介の方がお客さんが多い

一般媒介の方が複数の不動産会社と契約する分、内覧に来るお客さんが多いと思っていましたが、実際の所はどちらでも月2,3件でほとんど変わりませんでした。理由としては、不動産会社が専任のお客さんへの案内を優先していた、専任媒介でも物件を囲い込まず、しっかりPRしてくれる不動産会社に任せれば十分に情報が行き渡る、などが考えられます。

1社だとお客さん数が少なくなりそうという理由で、一般媒介契約を選ぶ必要はありません。

オススメは一般媒介は不動産会社選び、専任媒介は本気で売りたい時で使い分け

専任媒介と一般媒介の違いやメリットに触れてきましたが、結局売り主側としてはどちらの契約を選んだらいいのでしょうか?私たちはマンション売却を2回しているのですが、1回目での失敗を踏まえて、次の方法を取りました。

  1. どの不動産会社が実際にお客さんを連れ来てくれるかを見極めるため、複数の不動産会社と一般媒介契約を結ぶ。不動産会社の見極めが目的なので、売り急いで値段を下げることはしない。
  2. 案内の数や営業マンの誠実さなどで一番有望な不動産会社を選んび、専任媒介契約をする

上記の方法でマンションを売却をした結果は、体験談に具体的に書いています。

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