物件タイプ別

賃貸中のマンションを売却するには?知っておくべきこと総まとめ!

賃貸中のマンション、売却できるの?

事情で賃貸中のマンションを手放すことになった場合、どのような点に気をつければよいのでしょうか?そもそも売却すること自体、できるのでしょうか?

賃貸中のマンションを売却するために知っておくべきことをまとめました。

賃貸中のまま売却する(オーナーチェンジ)

賃貸中の物件を、入居者がいる状態でマンション所有者のみ変更することを、オーナーチェンジと言います。

オーナーチェンジの場合、入居者や借主に同意を取る必要はなく、自由に売却をすることができます。

内覧についても、次に説明するように買い主は投資目的になるので、基本的に不要です。

オーナーチェンジ完了後、入居者にはオーナーが変わったことを連絡し新しいオーナーには賃貸契約を引き継ぎます。

オーナーチェンジの買い主は投資目的

オーナーチェンジの場合、買い主は自分が居住するのではなく、賃貸料で利益を得ることを目的とする投資家が大部分です。

投資家は買値が安けければ安いほど利益を出しやすくなるので、投資物件は、売却価格が安めになる傾向があります。

基本的に価格交渉が入るので、とにかく早く取引を終えようとせず、こちらの立場で交渉してくれる不動産会社を見つけることが必要です。

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今所有している物件を売却せずに、賃貸に出すことを考えている方は、売却時に投資物件となるので、注意が必要です。

入居者退去後、売却したい

入居者との相談が必要にはなりますが、入居者を退去させてから売却することもできます。

今結んでいる賃貸契約の種類によって対応方法が変わります。賃貸契約別の対応方法について見ていきます。

一般借家契約の場合

一般借家契約は、1年以上で設定されていることが多く、世間一般では2年契約が基準となっている賃貸契約です。

特徴は、売り主の一方的な都合で入居者を退却させることができない、ということです。契約切れが迫ってきたとしても、入居者が契約を延長したいと申し出た場合、それを断ることができません。

話合いで退却いただけない時は、こちらから立ち退き料などを払わなければならないケースがあります。立ち退き料は引っ越し費用、引っ越し先の物件にかかる敷金や礼金、家賃6〜12ヶ月といった費用にあたります。

定期借家契約の場合

定期借家契約とは、契約期間中は貸主から一方的に契約を解除することはできませんが、契約終了後は貸主の都合で退却してもらうことができる契約です。

メリットは、いつ契約が終了し退去してもらえるか分かっているため、マンション売却活動のための計画を立てることができるという点です。

注意しなければならない点は、1年以上の長期契約を結んでいる場合、貸主側は契約が終わる12ヶ月前から6ヶ月前までの間に、入居者に契約終了の旨を伝えなければならないことです。

また、マンション売却の都合で、契約期間中にどうしても退却をしてほしいという場合は、一般借家契約と同様に、引っ越し費用や、引っ越し先の物件にかかる敷金など必要な費用を貸主が負担する必要があります。

まとめ

賃貸中のマンション売却は、パターンによって、進め方が変わってきます。

多少安くなっても投資用として売却するのか、多少立ち退き料を払っても賃貸契約を歌唱してから売却するのか方針を決めましょう。

どちらが売却しやすいのかは物件によっても違ってくるので、詳しくは不動産会社に査定を依頼する際に両方のパターンで査定を出してもらいましょう。

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