マンションを売りたいと思った時、もう少し待った方がいいのか、今が売り時なのか迷いますよね。
できれば購入した時と同じか、それに近い値段で売りたいと思っている人がほとんどだと思います。
また、早く買い手を見つけたいと思う人も多いでしょう。
しかし、時期も何も考えずにマンションを売却すると売却を成功させるのは難しいです。
マンションの売却には丁度良いタイミングというものがあります。
マンションの売却相場が上昇している時期
マンションを売却する時にまず確かめるのは、今のマンション相場の価格です。
自分が購入した頃より高いのか、安いのかをきちんと確認することが何より大切だと言えるでしょう。
丁度今はオリンピック開催前で、マンション売却価格は高水準を維持しています。
理由は、現在のマンションの建築費が高いからです。
オリンピック関連の施設開発に向けて資材確保、人材確保をしているため、どちらも需要があるオリンピック前の今建築費が高騰しているのです。
しかし、オリンピックまでの計画がきちんと立ったので、建築費は少しずつ下がってきています。
これ以上待っても上がることは考えられないので、今がマンションの売り時と言えるでしょう。
このように、2020年の東京オリンピックまでは売り時が続きます。
逆に、オリンピックが終わった後はマンションの価格が下がる可能性があります。
新築マンションの価格が下がって手に入りやすくなるため、中古マンションが売れなくなってしまうのです。
例えば2008年のリーマンショック後は、マンションの相場は今よりも低く、売り手にとっては厳しい時期でした。
わが家のマンションの例
わが家では2008年に中古で購入し、2016年に売却しました。売却する前の2011年にも一括査定を受けて当時の相場を調べたことがあります。
それぞれの時期の売約価格は次のとおりです。
2008年：1,880万（購入時）
リーマン・ショック後で不動産の相場が下がりだした時期でしたので、購入側としては安く買えて満足でした。
2014年：1,300万～1,500万（机上査定）
住替えを考えていて、一括査定サイトから机上査定を依頼した時の査定額です。購入時から3割ほど下がっています。
購入から時期も経っていたので、こんなものかとも思っていましたが、アベノミクスでちょうど不動産価格が上る前だったので、相場が底値でした。
中古マンションの場合、普通は値下がりはもっと緩やかですが、売却相場が下がっているとこういったケースもあります。
2016年：2,580万（売却時）
アベノミクスが始まって3年、東京オリンピック前ということで売却するにはベストなタイミングだと判断しました。結果として、購入時よりも高く売却することができました。
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管理費、修繕積立金の値上がり前
マンションでは毎月管理費や修繕積立金の支払いがあります。
マンションの管理や修繕に割り当てられるため、築年数が浅いうちは月々の支払いは安くすみます。
しかし、築年数が古くなるにつれて色々と修繕が必要となってくるため、必然的に修繕費は高くなります。
建築年数が40年を超えて、戸数が少ないマンションの場合、月6万円以上になるケースもあります。
管理費や修繕費が高いと、買い手を探すのが難しくなってくるので、値上がりする前がマンションを売却するタイミングです。
大規模修繕が終わった後
マンションには10年に一回ほど、大規模修繕を行います。内容としては、外壁の補修や塗装や、古くなった共有部分の入れ替えなどがあります。
大規模修繕後は、見た目も綺麗になることが多いので、売却しやすくなります。
わが家の例
購入した時は外観がかなり古い状態でした。特にエントランスは、オートロックもなく、ポストが古かったので、第一印象としてはお世辞にもいいものとは言えない状態でした。
購入後に大規模修繕の時期を迎えたのですが、ちょうど当時の管理組合の理事長が売却するということで、理事長の号令で、外壁の塗装、オートロックの導入、廊下や玄関ドアのリフォームなどを行うことになりました。
結果として、購入時からは見違えるほどきれいになりました。わが家も便乗して、大規模修繕後に売却をしています。
築年数が25年～30年を超えるタイミング
マンションを購入するにはほとんどの人が住宅ローンを組みます。そのため、購入者がいかに負担を少なく住宅ローンを組めるかも重要なポイントです。
住宅ローンを組む人には、住宅ローン減税という、税金が安くなる制度があります。住宅ローンとして支払った金額が、そのまま所得税から差し引かれるので、かなり有利な制度です。
住宅ローン減税を受けるにはマンションの床面積が50㎡以上であること、築25年以内であることなどの条件があります。
築25年を超えると、購入者の方は住宅ローン減税を受けられないので、見送らてしまったり、その分値引きをしないと苦戦する可能性もあります。
また、住宅ローンが組める年数というのも頭に入れておかなければいけません。
通常住宅ローンを組む時は、年齢が45歳未満だと最長で35年組むことできます。
しかし、銀行によっては、築年数が古いとローンの借入が短くなる場合があります。
マンションの耐用年数は60年とされているため、基本的にはそこから築年数を引いた年数がローンの年数の目安になります。
例えば、建築年数が50年の時のローン年数は10年となる場合があり、十分自己資金がある人でないと購入するのが難しくなります。
すべての銀行がこういった方針を取るという訳ではなく、物件やタイミングによっても方針が変わってきますが、買い手が住宅ローンを組む時に築年数が浅い物件に比べて不利になってくるのは事実です。
築年数が30年を超えたあたりから、ローンを組める年数に影響が出る場合もあるので、いずれ売却を考えているなら、その前に売却することも検討してみましょう。
