住み替え・買い替え

後悔しないマンション売却!住み替えでより良い住まいを手に入れる!

国土交通省のデータによると、住み替え理由で最も多いのは『より広い住まいへ住み替える』です。年齢別で見ていくと、上記住み替え理由では40歳代の方が多く、子供の成長や家族構成の変化により住まいが手狭になってしまうのです。
特に、お子様のいる家庭では成長に合わせて荷物が想定よりも大幅に増えていくので、住み替えを検討する可能性が大きくなります。現に住み替えを検討している方もそうでない方も、本記事を参考にして頂き、住み替えの知識を蓄えて下さい。

『住み替え』は難しい?ネガティブな意見が多い理由

マンションを購入する際、『賃貸にしようか?購入しようか?』、誰しもがこの2つの選択肢で迷います。当然、どちらにもメリット・デメリットがありますから、それぞれを比較検討しなければなりません。そこで必ず目にする購入のデメリットに、『購入すると住み替えが難しい』という文言があります。これだけ多くの方が実際に住み替えを行っているのに、なぜこのようなネガティブな意見が言われるのでしょうか。
その理由は、購入時に利用する『住宅ローン』にあります。
不動産は世の中で最も高額と言われている商品です。多くの方は住宅ローンを利用して購入しており、平均では『物件価格に対して9割前後』の融資額を利用してという調査結果があります。
つまり、大多数の家庭では住宅ローンの支払い途中で『住み替え』を行わなければならず
「タイミングよく売却することは出来るの?」
「住宅ローンは完済できるの?」
「ダブルローンになったりしない?」
上記のような不安を感じてしまうのです。
住み替え時のマンション売却では、いかにしてこれらの『不安を軽減させるか』が重要なポイントとなります。

住み替えにはどんな方法があるの?

具体的な解説の前に、まずは住み替えの方法を確認していきましょう。マンションを売却して住み替えを行う場合、『購入先行』と『売却先行』と2つの選択肢があります。

購入先行

マンションを売却するよりも先に新居を購入する住み替え方法です。
新居を購入する絶対条件として、「今よりも住み心地の良い家」を探さなくてはいけません。
マンションの売却時期に合わせて希望通りの物件が販売されていることが理想的ではありますが、現実にはあまり期待する事は出来ません。
「マンションを売却したが理想の新居がみつからない」
購入先行の場合は、物件を比較検討する時間を確保することが出来るので、このリスクを軽減させ、より理想に近い物件を見つける事が可能になります。不動産の出会いは一期一会なので、理想の新居を確実に手元に抑えておくことが出来るのです。

売却先行

現在所有しているマンションを売却した後、新居を探す方法です。住み替えを検討している多くの方は「いくらでマンションが売却出来るのだろうか」、「ダブルローンにならないだろうか」これらの点に不安を感じています。確かに、『マンションの売却価格』と『売却のタイミング』は正確に予測することが出来ないため、住み替え時において大きな不確定要素となります。
売却先行では、『仮住まい』をすることが絶対条件になりますが、資金面でストレスを感じることなく住み替えを行うことが出来るのです。

住み替えは何に気を付ける?知っておきたい購入先行・売却先行の失敗事例!

住み替え時の売却パターンを確認しましたが、それぞれにメリット・デメリットがあります。ここではデメリットにフォーカスして確認をしていきます。

購入先行の失敗事例

『売却期間が想定よりも長くなり、ダブルローン(二重払い)になってしまった』
住宅ローンを利用して新居を購入する場合、既存の住宅ローンと新居の住宅ローン2つの支払いを考慮しなければいけません。
新居の引渡し前にマンションの売却が完了していれば問題ありませんが、売却中の場合は注意が必要です。新居の引渡しを受けた時点で、既存住宅ローンと新居の住宅ローン、毎月の支払いがダブルとなるので、ローンの支払いで家計が圧迫されてしまいます。ダブルローンの状況であっても、支払いを行えばローンの残債金額は減額するので損をするというわけではありませ。ですが、家計への負担を考えると極力避けて通らなければいけないでしょう。
『想定よりも売却価格が低くなってしまった』
購入先行で住み替えを行う場合、新居の引渡しに合わせてマンションの売却活動を行わなければいけません。多くの方は、ダブルローン(二重払い)を避ける為に「新居の引渡しに合わせてマンションを売却したい」と考えます。
当然、新居の引渡し日が近づくにつれ「早く売却をしたい」という気持ちが強くなりますから、必要以上の価格改定を繰り返し当初想定していた売却価格よりも低くなってしまうのです。
マンション売却の絶対条件は『より良い条件で売却する』ことなので、タイミングばかりに気を取られすぎてしまうと、最終的にはあなた自身が大きな損をすることになります。

売却先行の失敗事例

『なかなか良い物件が見つからず余分な支出(仮住まいの家賃)が増えてしまった』

先述もしましたが、不動産との出会いは一期一会です。理想の住宅がタイミングよくあなたの目の前に現れることは期待出来ません
売却先行は自宅を先に売却するので、必ず『賃貸住宅への仮住まい期間』が発生します。子供の成長や家族構成の変化に合わせて物件を選ぶわけですから、毎月々の家賃が高額になっていくことが予想されます。無駄な出費とまでは言いませんが、住宅ローンの返済を考慮した場合、『家賃の支払い』は極力短くすることが賢明です。
今年中に見つかるのか、来年になるのか、理想の物件を探している間に時間だけが過ぎ去っていき、気付いた時には多額の家賃を支払っていたという方は以外に多くいるようです。

住み替えの諸経費は?失敗事例のリスクを想定して資金計画を立てる!

ここから、住み替えについて具体的に確認していきます。まずはじめに、貴方が取り掛かるべき作業は『資金計画』です。
毎月の支払金額、諸経費(売却時・購入時)、頭金など、購入時と基本的な考え方は変わりません。ただ、ここで忘れてはいけないことは、先ほど紹介した失敗事例をもと『リスクを想定する』ということです。
ここでは、失敗事例におけるリスクを想定して、どのような資金計画を立てていくべきかを確認していきます。
※毎月の支払金額、頭金に関しては、各家庭状況によって異なるため、今回は割愛致します。

諸経費項目

まずは、諸経費の確認です。住み替えでは、売却時・購入時に諸経費が必要となるので、購入時よりも高額となります。有価証券や為替などで資金を運用している方も多いので、どのタイミングで何が必要になるのかしっかりと確認して下さい。

『購入時』

物件種別などによって異なりますが、売買代金の7%前後と言われています。

項目 支払時期
手付金 売買契約時※1
銀行諸経費 物件引き渡し時
登記費用 物件引き渡し時
火災保険、公租公課清算金 など 物件引き渡し時
仲介手数料※2 物件引き渡し時※3

※1購入物件の売買契約時に必要となります。物件価格によって必要な金額は異なりますが、最低でも100万円は想定して下さい。
※2仲介手数料は物件価格×3%+6万円(税別)です。
※3不動産仲介会社によっては売買契約時に半金、物件引き渡し時半金収める場合もあるので事前に確認をして下さい。

『売却時』

項目 支払時期
仲介手数料※1 物件引き渡し時※2
ローン完済手数料 物件引き渡し時
抹消登記費用 物件引き渡し時

※1仲介手数料は物件価格×3%+6万円(税別)です。
※2不動産仲介会社によっては売買契約時に半金、物件引き渡し時半金収める場合もあるので事前に確認をして下さい。

予備費

先ほど確認した2パターンの失敗事例は、どちらも『金銭的負担の増加』が問題となっています。つまり、資金計画の段階でこのことに考慮しておけば、住み替え時にリスクは大幅に軽減できると言えるのではないでしょうか。
具体的には、『ダブルローンの可能性を考慮すること』『価格変更の可能性を考慮すること』の2点です。

ダブルローンの可能性

既存、新居どちらか一方の支払いを自己資金で賄う事を想定します。目安の期間としては6カ月です。
毎月の支払金額×6の金額を想定して下さい。
仮に、自己資金でローンの支払いを行ったとしても、残債金額が減額していくので物件価格を下げない限り損をすることは無いので安心して下さい。

価格変更の可能性を考慮する

売却活動が円滑に進まない場合、価格改定を行わなければいけません。査定をした段階で相場観などを掴んでいるはずなので、「相場よりも大幅に低くしなければならない」という可能性は低いと思われます。しかしながら、オーバーローンの可能性が残っているので、このことに考慮して予備費を確保しておくとより安心感が増します。

物件予算を決める

予算の決め方は基本的に変わりありません。充当可能な自己資金額を考慮し、無理のない支払金額の物件を検討します。この時の注意点は1点、『売却益を見越して資金計算をしないこと』です。
『実際の売却価格』は不確定要素になるので、「これだけの売却益が出るから新居の頭金に充てられる」という考えは禁物です。都合の良い資金計画を立ててしまうと、支払金額などの資金面に無理が生じる可能性が高くなります。新居の資金計画はあくまでも手元にある自己資金で考え、売却益はプラスアルファーの位置づけで考えておくと良いでしょう。

タイミングは重要?理想の住み替えを実現する手順

資金計画が完了したら、住み替えまでのスケジュールを立てます。ここでのポイントは『売却想定期間にゆとりを持つ』ことです。時間的なゆとりがより良い住み替えの実現させるので、後述の売却スケジュールをご確認下さい。
※購入先行型になりますので、自己資金額などの諸条件によって当てはまらない場合がありますのでご留意下さい。

①既存住宅ローンの残債金額を確認

まずは、既存住宅ローンの正確な残債金額を確認します。もし、手元の書類などで確認できない場合は直接金融機関に問い合わせて下さい。

②マンションの査定依頼

現在のマンションがいくらで売却出来る可能性があるのか確認をします。この時、必ず実行して頂きたいのは『複数社の不動産会社に査定依頼をする』ということです。先述していますが売却活動の絶対条件は『より良い条件で売却する』ことです。最近では一括無料査定サイトを利用して査定依頼をする方が多くなりましたが、これは非常に有効です。
その理由は、『査定結果を比較できる』『担当営業を比較できる』の2点です。
査定結果を比較できるというのは良く聞くのでご存知の方も多いと思います。査定価格は各社によって異なるため、5社に査定依頼をすれば5通りの査定結果が出てくるはずです。
高ければ良いということではありませんが、査定結果を比較することはより良い売却を実現させるために必須の条件と言えるでしょう。
さらに、複数社に依頼をすることで貴方は営業マンを比較することも出来るのです。あなたの売却活動をサポートするのは会社ではなく担当営業マンです。ただ、残念なことに知識、経験には個人差があるので、貴方はなんとしても優秀な営業マンに売却依頼をしなければいけません。担当営業は貴方の代理人です。一人でも多くの営業担当と出会い、より信頼できる営業担当を見つけて下さい。

③査定価格と住宅ローンの残債金額を比べる

各社の査定価格が出そろったら、既存住宅ローンの残債金額と比べます。この段階でオーバーローン(売却価格よりも査定価格の方が低い)の状況であれば、不足分を自己資金で補わなければなりません。もし、自己資金が心もとない方は、この段階で住み替えのタイミングをずらすことも視野に入れなければいけません。不動産の売却活動において、査定価格と実際の売却価格に差異が生じることは良くあることなので、資金計画に不安を感じるのであれば無理をせず、タイミングを改めることをおすすめします。

④売出価格と売却想定期間を決める

ここまでの確認作業が完了したら、『売却想定期間』を決めます。この作業が最も重要な部分になると考えているので、じっくりご確認下さい。
この『売却想定期間』とは筆者独自の呼称で、マンションの売却活動開始から不動産の引渡しまで(不動産が現金化するまで)の期間を指しています。マンション売却の最終目的は、売買契約をすることではなく現金化することです。売買契約から引渡しまでの間にも2~3か月の期間が必要となるので、この期間も含め売却想定期間を決めましょう。
それでは、具体的な項目と想定期間の説明です。筆者が考える理想の売却想定期間は8カ月(売却活動:5カ月、引渡しまでの期間:3か月)です。引渡しまでの期間は大きく前後する可能性は無いので説明を割愛させて頂き、売却活動の内訳を説明します。

①~3週目(1ヶ月目)
物件価格に対する市場の反応を確認します。エリアのニーズなどの個別条件を加味して、問い合わせ件数を確認します。
②4週目~5週目(1~2ヶ月目)
市場の反応が良ければ条件変更などは行わずに売却活動を継続し、全く反応がない時は価格変更を含めた売却条件を変更します。
③6週目~9週目(2~3ヶ月目)
市場の反応を確認
④9週目~12週目
市場の反応が悪い場合は価格変更を検討
⑤15週目~18週目
市場の反応を確認します。新居の引渡しが近づいているので最終的な価格変更を行います。住宅ローンの残債金額、住み替え時の費用を考慮して価格を決めます。
⑤19週目~22週目
予備期間

上記が筆者が理想的と考える売却スケジュールになり、特徴は『価格変更のタイミングを3回設けている』ことです。
より多くのタイミングを設ける事で、『多少強気の金額』、『相場並みの金額』、『値ごろ感を感じる金額』と段階的な条件変更が可能になります。
住み替えのリスクを軽減させる最大のポイントは『ゆとりの時間を確保する』ことです。たったこれだけの作業で住み替えのリスクを大幅に軽減することが出来るので、必要最低限の売却期間ではなく、ゆとりの売却期間を意識して売却想定期間を設けて下さい。

⑤不動産仲介会社の選定

住み替えスケジュールが決まったら売却を依頼する不動産仲介会社の選定です。先述していますが、不動産売却の絶対条件は『より良い条件で売却する』ことなので、各社の販売方法などを慎重に確認しなければなりません。
以下の3点は筆者が考えるチェックポイントです。
『査定価格は周辺物件と比べて高すぎではないか』
(売却依頼取得のために故意に高い査定価格を提示していなか?)
『問い合わせ件数の詳細は確認する事が出来るか』
(市場の反応を正確に確認することができるか?)
『価格改定はどのタイミング行い、具体的にいくらにするのか』
(希望の売却スケジュールを考慮して販売活動をしてくれるのか?)
不動産会社の選定は急いで行う必要はありません。売却依頼の際に締結する媒介契約は最長で3か月となるので、不動産会社の選定は慎重に行って下さい。

⑥新居の物件検索を開始

売却スケジュールの確認が終わったタイミングで新居探しのスタートです。売却活動期間と引渡し準備期間を含めると、おおよそ6ヶ月、物件を探すことが出来ます。多くの物件を比較検討して頂き、理想的な住まいを見つけて下さい。

タイミングを合わせるよりも大切なこと。より良い住み替えの実現

ここまで住み替えについて解説をしてきましたが、難しい作業はありましたでしょうか?
どんなリスクが想定されるかわかっていれば、それに対する対策を講じれば良いだけです。
『複数社への査定依頼』『ゆとりの売却期間を設ける』、ちょっとした心がけでリスクを大幅に軽減することが出来るので、住み替えがもっと身近な存在になるのではないでしょうか。
「住み替えでは売却と購入のタイミングが一番大切」という意見もありますが、無理して合わせる必要性はありません。先述の通り、タイミングを意識しすぎて価格改定をしていては、貴方が何百万円という損をするだけです。
『リスクに対する適切な対策を講じ、いかに良い条件で売却するか』
このことに注力していけば、誰でもより良い住み替えを行う事が出来るはずです。
住み替えにネガティブなイメージを持っている方も、本記事の住み替え手順を参考にして頂き検討してみてはいかがでしょうか。

コメントを残す