住み替え・買い替え

マンションを住み替える時ローンはどうなる?ダブルローンを避けるには?

急な転勤や里帰りなどでライフスタイルが変わり、住む家を変えるという転機に直面する人は少なくありません。

まだローンの支払いが終わっていないマンションなどの持ち家から引越しをしなければいけない場合もあります。

その際に気になるのが、残りのローン返済についてです。「そもそも、ローンが残っている状態で新居のローンを組めるの?」「完済してからじゃないと手放せない?」など、住み替え時期に悩む人も多いです。

そこで今回は、失敗しない住み替え時期や、住宅ローンについての注意点などを一気にご紹介します。税金制度なども利用してお得に住み替える方法も要チェックです。

マンションにローンが残っている場合、住み替えるならどの時期がベスト?

マンションのローン

マンションにローンが残っている場合、先に売却してから新しい新居を購入して住み替えるのが理想です。売却して得た利益で残りのローンを完済してから新しく住宅ローンを組むのが理想のカタチと言えます。

金銭的に余裕がある場合は、新居を購入して住み替えてから、マンションを売却するという手段もありますが・・・なかなか難しいですよね。

先に新居を購入してから住み替えるとなると、2重の住宅ローンがのしかかってきますので、注意が必要です。

新築マンションは5年以上10年以内がベスト

買い手となる中古マンションを探している人は、築5年以内の「築浅物件」か、築10年以内の物件を希望する人が大半を占めています。

最近では、マンション購入の際にインターネットで検索する人が多いのですが、築年数では「築10年以内」という条件が最もニーズが高いです。検索条件にヒットさせるためにも、売却時のマンション築年数は重要と言えます。

ただし、売却で発生した利益に対する税金が免除される特例(3000万円の特別控除)を受けるには、5年以上所有していることが条件となります。

マンションは金額が大きいので、売却利益は数百万単位(わが家の場合は700万)となることも珍しくありません。この場合、少なく見積もって、100万単位で税金がかかってきます

タイミングや売り方によって、新築よりも高く売れるケースもあるため、マンションの売却時期は新築は「5年以上10年以内」がベストです。

中古マンションの場合は築40年を経過する前に

中古マンションの場合も、税金免除の特例を受けためには5年以上の所有するのが条件となる点は新築と同じですが、加えて築年数も考慮する必要があります。

築年数が古くなると価値が下がってくると同時に、買い手がローンを組みにくくなってきます。銀行によって基準は異なりますが、ローンを組める期間は、マンションの法定耐用年数(47年)までの残りの期間を基準にする考え方が基本です。

法定耐用年数が近くなると、完全にローンが組めないことはありませんが、エリアによっては断られたり、ローンの出る金額が減って自己資金が多めに必要となるなど、買い手に求められる条件が厳しくなってきます。

中古マンション購入後の住み替えを考えている場合は、買い手にローンが比較的付きやすい築40年程度までに売却する計画を立てておきましょう。

住み替えの時のマンション住宅ローンの注意点


マンションを住み替える時、一番気になるのが住宅ローンの重複や返済についてですよね。
ローンの返済が終わっていないために住み替えに踏み出せないという人も多いのではないでしょうか。しかし、マンションの住み替えを行う多くの人が、住宅ローンが残っている状態で住み替えを実現しています。

安心して1歩を踏み出すためにも、住み替え時に利用できるローンについてしっかりチェックしていきましょう。

オーバーローンに注意

住宅ローン残債が売却額よりも上回ってしまうことを「オーバーローン」と言います。

通常の住宅ローンは、利息と元金の合計額が毎月一定額になる「元利均等返済方式」による返済が行われます。返済を始めて間もない時は、利息の支払いが多く、思ったよりも元金が減っていないということも多いです。そのため、返済ローンの元金を、マンション価格の方を下回ってしまう場合があります

購入後、早すぎるタイミングで住み替えをしようとすると、オーバーローンになってしまうことがあるので、注意が必要です。

オーバーローンになるかどうかは、査定を受けて現在の売却価格を知ることで分かります。

住み替えローンを利用しよう

オーバーローンの場合に利用できるのが、「住み替えローン」です。
住み替えローンとは、次に購入する物件の住宅ローンに、売却で返済しきれなかった住宅ローン残債も加えて借りることのできる住宅ローンです。

住み替えローンは一見すると便利な住宅ローンですが、新しい家の価値以上の金額を借りることになるので、万が一返済できなくなった時に家を売却するだけでは完済できない可能性もでてきます。

一般的な住宅ローンよりもリスクが高くなりますので、よく考えて利用することが大切です。

つなぎ融資で住み替え


つなぎ融資とは、マンションの購入と売却のタイミングのズレを補うものです。マンションが売れるまでの間、新しい家の購入資金を一時的に借りることができます。
ただし、つなぎ融資には以下の利用条件があります。

・融資期間は6ヵ月から1以内
・マンション売却完了後に売却代金で一括返済する

融資期間が短く金利は高めですが、確実に売れると見込めるマンションを売却する方にはおすすめです。

ダブルローンは避けるべき


今住んでいるマンションのローンが残ったまま、新しい家の購入のための住宅ローンを組むことを「ダブルローン」と言います。

住宅ローンが2重になるという時点で気が引けますが、さらにデメリットが2つあります。

・借入残高が多くなるため、審査が厳しく金利が高い
・住宅ローン控除が受けられない

できるかぎり避けたいダブルローンではありますが、マンション売却の見込みが高く、仮住まいを用意するよりも新居へ住み替えてしまう方が費用を抑えられると判断された場合には利用しても問題ないでしょう。

住み替えにかかる費用は?


住み替えにかかる費用は大きく分けて3つあります。

【売却時にかかる費用】

仲介手数料や売買契約時の印紙代、司法書士による抵当権抹消費用や繰り上げ返済手数料など。

【購入時にかかる費用】

仲介手数料や印紙代の他に、登記費用や住宅ローンの諸費用、火災保険費用など。

【引っ越し費用】

引越しするために必要な諸費用や、仮住まいを借りる場合はその費用も必要になります。

売却するマンションや、購入する家の金額にもよりますが、必要経費を事前にしっかり見積もっておくことも重要です。
売却と購入の時期がずれればずれるほど、仮住まいにかかる費用が増えていきますので、できるだけ短い期間で売却と購入を終わらせましょう

住み替え時のお得な税金制度を利用(減税)


減税措置には3つあります。
不動産の売買には高額な税金がかかりますが、減税措置を利用すれば出費を抑えることができます。

【譲渡所得の特別控除】

土地や建物を売却した際、譲渡所得から控除を受けられる6つの特例があります。
特別控除額はそれぞれの特例ごとの譲渡益が限度となり、マイホームを売却する際は所有期間に関係なく譲渡所得から最高3,000万円まで控除を受けることが可能です。

【譲渡損失の損益通算及び繰越控除】

マンションを買った価格よりも安く売れてしまい譲渡損失があった場合、一定の条件を満たしていればその年の給与所得や事業所得など他所得と損益通算できるようになります。

【住宅ローン減税】

ローン残高の1%が、10年間所得税から控除されるという住宅購入時の減税措置です。
例えば、ローン残高が2,000万円だったら、年に20万円控除されるという仕組み。ただし、先ほど紹介した2つの減税措置とは併用できませんので、どちらを優先した方が得になるかは計算して確認しましょう。

まとめ

マンションを高値で売却し、残りのローンを完済してから新しい住宅ローンを組むのが理想的ですが、今回ご紹介したように他にも住み替えの手段はありますので、まずは不動産会社など専門業者に相談するのがおすすめです。特に、住み替えで損をしないためには複数の業者から話を聞くのが大事。まずは不動産一括査定で手軽にチェックしてみましょう。

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