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マンション売却の仲介手数料を安く抑える!値引きや無料になる方法も

これからマンションを売ろうと考える際、1番気になるのが諸費用や税金などお金に関する問題ですよね。そのなかでも高額になり得るのが、不動産会社に支払う仲介手数料です。

売り手側が、ある程度の基本的な情報を抑えておかないと損をしてしまう可能性があります。そうならないためにも、仲介手数料の仕組みをしっかりと理解しておくことが大切です。

「どのくらい支払うの?」「割引きになる方法はないの?」など、気になる問題をまとめて解決していきましょう。

マンション売却の仲介手数料とは?

マンション売却が成立した際に、仲介業者に成功報酬として支払う手数料を仲介手数料と言います。(または「約定報酬」「媒介報酬」「媒介手数料」などとも呼ばれています。)

マンションを売却するためには、買い手を探さなければなりません。そのためには広告を出したり、交渉したり、専門的な知識を要する手続きなどが必要となってきます。

そこで強い味方となるのが不動産会社などの仲介業者です。これらの面倒な作業を代行してもらうだけではなく、売却に伴うさまざまな問題を相談することもできます。

売却の為のさまざまなサポート料として仲介手数料が存在しています。

マンション売却の仲介手数料の計算方法

仲介手数料には法律で定められた上限金額があります。

一般的に売却額の3%というイメージですが、実は売却価格によって料率が変わってきます。まずは仲介手数料の基本的な計算式をチェックしましょう。

【(基本的な)仲介手数料上限額計算式】

売買価格(税抜)×3%+6万円)×消費税1.08=仲介手数料上限額

具体的計算例

「3,000万円のマンションを売却した際の手数料は?」

(3000万円×3%+6万円)×1.08=103,6800

仲介手数料は103,6800円ということになります。

【売却価格別料率】

  • 売却価格「200万円以下」=5%
  • 売却価格「200万円~400万円以下」=4%+2万円
  • 売却価格「400万円~」=3%+6万円

マンションの売却価格で200万円以下というのはそうそうないので、やはり料率3%が一般的と言えるでしょう。

マンション売却の仲介手数料の相場

仲介手数料は上記のように上限金額が法律で定められており、その上限額がいわゆる「相場」となります。それ以上金額が上がることはありませんが、下げることは可能です

極端な話、0円にすることもできます。つまり「上限額いっぱいに請求されるかどうか」は契約を結ぶ仲介業者との交渉によって変わってきます。

マンション売却の仲介手数料はいつ支払うの?

仲介手数料の支払いタイミングは仲介業者によって変わりますが、大きく分けて「物件契約時」と「物件引渡時」の2つがあり、2回に分割して支払うのが一般です。

さて、ここで1つ疑問が生じます。

「最初の説明で仲介手数料は成功報酬だと話していたのに、売買契約が締結する前に1回支払わなければならないの?」

不動産業は成功報酬なので、売買契約の締結・引き渡しが完了してから全額支払うのが正しい手順と言えます。

しかし、多くの不動産会社が加盟する団体(不動産協会)が、2回に分けて仲介手数料を受け取ることを推奨しているため、それに従う仲介業者も多いのです。

一般的に1回目の支払いには、買い手から受領した手付金を支払うケースが多いと言われています。そのため、手持ちのお金がなくても心配する必要はありません。

2回目の支払いは、買い手からの残金決済後に支払うことができます。

【売り手が買い手からお金を受け取るタイミング】

  • 売買契約時・・・手付金
  • 契約締結、引き渡し・・・売買代金全額

仲介手数料に消費税はかかるの?

先程の計算式を見てお気づきの方も多いかと思いますが、仲介手数料には消費税がかかります。意外と忘れがちですが、扱う金額も大きいため、消費税が「有り」と「無し」では大きな差が生じるのでご注意ください。

また、2019年10月には消費税が10%に上がるため、その前に売却するのがお得と言われています。

マンション売却の仲介手数料を安く抑える方法は?

自分のマンションを売却する際、できるだけ支出を抑えたいと思うのは当然ですよね。とくに、高額になる仲介手数料は痛い出費と言えます。

そこで、どのようにしたら仲介手数料を安く抑えられるのか、気になるテクニックを3つご紹介します。値引きはもちろん、無料になることもあるので、ぜひチェックしておきましょう。

仲介不動産会社との値引き交渉

媒介契約時に、不動産会社と直接話し合って仲介手数料の値引き交渉をする際には「契約形態の交換条件」を武器にすることができます。

■契約形態には3種類あります。

  1. 一般媒介契約
  2. 専任媒介契約
  3. 専属専任媒介契約(売り手側が勝手に買い手を決められない)

「1」の一般媒介契約では、売り手側が複数の不動産会社に媒介を依頼することができます。

一方で、「2」と「3」の契約形態では、他の不動産会社へ重複依頼することができません

そうなると、ライバル不動産会社に売買を横取りされる心配がなくなり、売却さえできれば確実に仲介手数料がもらえるため、仲介業者にとっては有利な条件となります。

そのため、「専任媒介で契約するから仲介手数料をもう少し安くしてほしい」と交渉することができるのです。

仲介手数料が半額・無料の業者を探す

中古マンションの売買については、不動産会社の利益は仲介手数料のみです。そのため、仲介手数料を最初から安くするところはほとんどないのが現状です。

ですが、「仲介手数料無料!」「半額!」などの広告を出している不動産会社をたまに見かけませんか?怪しい・・と思うかもしれませんが、実はちゃんとカラクリがあるのです。

実は不動産会社が受け取る仲介手数料には2種類あります。

売り手から受領するものと、買い手から受領するものです。

つまり、売り手から仲介手数料がもらえなくても、買い手からの仲介手数料で利益を確保することができます。

また、不動産会社にとって「売却物件」は必要不可欠なものです。手数料を割引きしたり無料にしてでも手に入れたいと考える場合も少なくありません。

複数の仲介業者から見積もりをとる

仲介手数料はもちろん、媒介契約内容(売り手・買い手へのアプローチ)は不動産会社によってさまざまです。そのため、複数の業者から見積もりをとって、自分にとって一番メリットのある契約内容を探すことが大事です。

売却に関する新たな情報を得られる可能性もあるため、気になる不動産会社からは全て見積もりをとるべきです。

不動産一括査定サイトといったオンラインで、手軽に査定を受けられるので、ぜひ活用しましょう。

手数料を安くするメリット・デメリットは?

メリットはもちろん、売り主の利益が上がるということです。

デメリットとして多く挙げられるのが、不動産会社のサービスの質の低下です。

例えば、仲介手数料には以下のものが含まれます。

  • 宣伝、広告、物件案内
  • 契約書の作成、手続き
  • 調査
  • 住宅ローン手続き
  • 決済、引き渡し立ち合い

など・・・

素人には難しい一連の作業を代行してもらうかわりに支払うのが仲介手数料です。

手数料無料にする代わりに「契約書の作成と住宅ローンの手続きはそちらでお願いします。」など、不動産会社から交渉されることもあります。

また、手数料を値引きしようとすると、担当者のモチベーションが下がってしまう可能性もあるため、注意が必要です。

まとめ

仲介手数料は、マンション売却をサポートいただいた不動産会社への成功報酬のため、必須経費とも言えます。

仲介手数料の仕組みを理解し、複数の不動産会社の見積もりを比較することで支出を少なく抑えることが可能です。不動産会社は物件売買のプロです。

そのプロと媒介契約を結んだり仲介手数料の値引き交渉をするなら、ある程度の準備は必要と言えます。

また、プロから直接教わるのもひとつの手です。見積もり依頼をする際、気になる点を納得するまで聞き出してみましょう。

繰り返しになりますが、ポイントは複数の不動産会社から意見を聞くことです。

仲介手数料についてだけではなく、土地や物件の査定価格を徹底的に比較するためにも、まずは不動産一括査定サイトで複数の会社から情報を収集しましょう。

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