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投資マンション売却の注意点!失敗の原因は不動産会社選びにあり?

投資マンションを売却する最善のタイミング

貴方のマンション投資はいかがですか?万が一、収益性のない投資マンションを所有しているのであれば、売却を含めた対応が早急に必要です。

マンションを手放したいけど売却損が出るので様子を見ている」という話を耳にする機会がありますが、迷っていては赤字の垂れ流しは改善できません。

投資マンションは最善のタイミングで売却することが重要です。ここでは具体例をあげながら売却タイミングについてご説明します。

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(1) 室内に大規模な修繕が必要となるとき

室内設備の経年劣化は賃料に大きな影響を与えます。特に気を付けなければいけないのは使用頻度の高い水回り設備です。キッチン、ユニットバスなど設備の修理・交換には多額の修繕費用が必要となり、キャッシュアウトする可能性が非常に高くなります。

貴方が出来る対策としては、賃借人が退去したタイミングで必ず室内の確認を行うことです。退去時に多額の修繕費用が必要になる可能性が高いのであれば、賃借人が退去する前に売却を完了させなければいけないので、オーナーチェンジ物件として入居中から売却活動を開始するのが最善のタイミングといえるでしょう。

(2) 管理費、修繕積立金の値上げが検討されたとき

マンションの場合、毎月の必要経費として管理費、修繕積立金が必要です。先の失敗事例でもあったように、この2つの経費は所有期間中であっても価格改定が行われることがあり、多くのケースでは現状よりも金額が高くなります。

実際に値上げをする、しないは、総会での話し合いによって決定されることですが、議題に上がった段階で近い将来値上げするリスクが潜んでいるので。貴方は是が非でもこのタイミングでマンション売却を検討しなければいけません。

この時に気を付けることは、『総会で値上げの決定をする前』にマンション売却を完了させるということです。総会での決定事項は重要事項となるため、契約前に全ての内容を買主へ伝える義務が発生します。

このように、売却のタイミングがずれてしまうと購入検討者へ収益性の低下が見込まれてしまうため、売却価格が低くなってしまうので注意をしなければいけません。

(3) 生命保険代わりにマンション投資をしている方

ローンを利用してマンション投資を行っているサラリーマン大家の中には「生命保険代わりに」という方を良くみかけます。ローンに付帯されている『団体信用生命保険』を活用して、家賃収入を家族に残そうという考えです。

中には「家賃収入を家族に残せるのだから多少のキャッシュアウトはやむをえない」と考えている方もいるのですが、これは誤った考えです。

貴方が購入しているのは投資マンションであり、保険商品ではありません。家族に不動産を残したいのであれば、金利の低い住宅ローンが使える居住用不動産でなければ、返済金額が高くなるため赤字になるリスクもあります。

仮に、家賃収入が残せたとしても、修繕費や毎月のランニングコストなどを考えると家族に負債を残してしまう可能性すらあります。

保険料を払っている感覚で手出しをしている方がいるのであれば、今すぐに売却を検討して下さい。建物の経年劣化と共に賃料と売却価格は下がっていき、損失が雪だるま式に拡大していきます。

(4)近隣に新築物件が増加してきたとき
2016年では首都圏では7000戸以上の新築ワンルームマンションが供給されています。新たに供給されているということは、ライバル物件が毎年増えていくということなので賃料の下落リスクにさらされてしまいます。

このような状況の中で、想定賃料をどれだけ維持出来るかということが重要なポイントとなり、新築マンションの賃料が低めに設定されているのであれば、貴方の賃料も下げざるを得ない状況となります。

日本人は新築志向が強く、この点に関しては現状、対策の取りようがありません。近隣に競合物件が出ているのであれば、賃貸条件の確認を細目に行い、想定賃料を下回る可能性が多少なりともあるようなら、賃借人が入居中のタイミングでマンション売却を行うことが最善のタイミングと言えるでしょう。

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投資マンションの査定方法は?不動産会社選びに失敗は許されない!

所有不動産に収益性が見込めなくなった時、貴方は早急にマンションを売却し損失を最小限に食い止めなければいけません。

株価や為替と異なり、賃料は1度下落していくと自然に上昇する可能性は皆無に等しく、マイナスは拡大していく一方です。ただし、損切のための物件売却といっても、より高い金額で売却しなければいけいので、売却を依頼する不動産会社選びは非常に重要となります。

「売却活動をしているのにいつまで経っても売れない」

このことで悩んでいる不動産オーナーは以外にも多く、不動産会社に原因があるケースが多々見受けられます。このような状況では損失を抑えることは出来ませんので、売却活動をしている意味が全くありません。ここでは、2つのチェックポイントを確認していくので、不動産会社選びの際には必ず確認して下さい。

(1) 投資マンションの販売、売却実績はあるか

そもそも、投資用マンションと居住用マンションでは、査定方法が全く異なるので、一定の知識を持っていなければ適正価格を算出することが出来ません。

投資用マンションの場合、賃料収入などに基づく『収益還元法』で査定を行います。これは、売却対象不動産が持っている収益性や節税効果などをもとに物件価格を算出する方法です。

簡単に説明しますと、物件の収益性(家賃収入や譲渡益など)が高ければ物件価格は高くなり、収益性が低ければ物件価格が低くなります買う側も同様で、この2点に着目して物件の諸条件を確認していくので、室内のコンディションや周辺相場などはあまり気にしません。

このように、居住用不動産に使われる『取引事例比較法』とは全く異なる査定方法になることから、投資マンションに対する知識や経験に乏しい不動産仲介会社に売却依頼をしてしまうといつまで経っても売却活動が進まずに『傷口をさらに広げる』という最悪の事態を招く恐れがあるのです。

(2) 一括査定サイトで複数の不動産会社に査定を依頼する

先述しましたが、投資マンションには相場という概念に基づく査定を行いません。つまり、適正価格を見極めるためには、1件でも多くの売却条件を比較しなければ、あなた自身でも判断することが出来ないのです。

ただ、時間を無駄に浪費することは貴方にとって大きな損失となることも事実なので、いかにして効率的に複数の依頼先を見つけるかが重要です。

ここで、力強くあなたをサポートしてくれる『一括査定無料サイト』です。売却する物件種別に応じて複数の不動産会社の選定を行うことが出来るので、通勤途中、昼休憩中など、空き時間を利用していつでも不動産会社の選定を行うことが出来ます。

効率的かつ正確な物件査定を行うためには必要不可欠な作業となるので、投資マンションの売却をお考えの方は、必ず一括査定を利用して下さい。

より高い金額で投資マンションを売却するには、先述した『タイミング』と『不動産会社選び』、この2点が重要なポイントです。

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ちなみに、わが家でも投資マンションの売却の経験がありますが、不動産会社選びで一括査定サイトを利用しなかったために、大失敗しています。

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投資マンションで売却損が出た時の節税は?税金は?確定申告の基礎知識!

最後になりますが、年始の必須行事となる『確定申告』です。個人事業主、法人、会社員問わず、マンション投資を行う全ての方は確定申告を行い、収入と損失を税務署に申告しなければいけません大きな節税効果を期待することも出来るので、しっかりと基礎知識を身につけて下さい。

(1) 収入の計算方法

課税対象(不動産所得)となる収入の計算方法です。
不動産所得は、『収入』と『必要経費』、この2つの項目で成り立っています不動産所得としてみなされるのは、収入から必要経費を差し引いた部分のみなので、家賃収入全額に対して課税されるわけではありません。

『不動産所得=収入-経費』

収入と一言で言っても、マンションオーナーが受け取るのは『家賃収入』だけではありません。

・礼金
・更新料
・管理費(募集時に家賃とは別に設定する管理費)※1
・敷金※2

上記が全てではありませんが、家賃以外にもマンションオーナーは様々な収入を受け取っています。これらを全て合計した金額が貴方の収入となるのです。

※1募集時に『家賃○○万円 管理費○○万円』というような賃料設定をする場合があります。全ての方に当てはまるわけではありません。
※2敷金は基本的には借主に全額返還されるものですが、敷金償却契約や室内クリーニングなどにより返還しない場合、敷金は貴方の収入となります。

(2) 経費にあたる項目は?

次にマンション投資で経費にできる項目です。

・管理費(所有マンションのランニングコスト)
・修繕積立金(所有マンションのランニングコスト)
・管理会社へ支払う手数料
・修繕費用
・各種保険料(地震保険、損害保険など)
・固定資産税、都市計画税
・借入金利子
・減価償却費
・仲介手数料(購入時、売却時)

ケースバイケースになりますが、主には上記が損失として経費計上可能な項目です。これら以外にも経費として認められる項目があるので、迷った時は自分で判断せず必ず税理士もしくは税務署に確認するようにしましょう。

※滞納家賃の取り扱については『確実に回収不可能』となった時に経費として計上出来ます。

(3) 不動産収入の申告方法は?

収入と経費の確認が済んだら、確定申告の準備開始です。

Step1.必要書類の準備

次の必要書類を準備します。

・確定申告用紙
・源泉徴収所(会社員の場合)
・不動産売買契約書
・購入諸経費明細(登記費用や銀行諸経費金額が分かるもの)
・家賃送金明細書
・賃貸借契約書
・管理費・修繕積立金の金額が分かる書面(通帳など)
・管理代行手数料の金額が分かる書面(通帳など)
・ローン明細書(金融機関から送付されてくる書面)
・各種税金の納税通知書(固定資産税。都市計画税、不動産取得税)
・火災保険・地震保険などの証券

Step2.不動産収支内訳書の作成

次に、準備した書面で正確な金額を確認し、不動産収支内訳書を作成します。
ここで気を付けなければいけないのは『減価償却費の計算』です。購入物件の諸条件(物件価格、築年数、建物構造など)によって金額が異なるので、慎重に計算を行って下さい。
※収支内訳書を作成する段階では『敷金』は収入となりません

Step3.確定申告書の作成

源泉徴収所、不動産収支内訳書をもとに確定申告書の作成を行います。ここでは、不動産収入に関する金額だけでなく、医療費控除や扶養控除、保険控除などの金額も記載しなければなりません。多少、細かい計算が必要となってくるので、正確に計算できているか不安な方は、確定申告当日に税務署で作成することをお勧めします。時間はかかりますが、係員が詳細な部分までレクチャーしてくれます。

Step4.申告書の提出

完成した申告書を税務署に提出
以上のStepが確定申告の流れになります。最近では確定申告ソフトを利用される方も多く初めての方でも書類の作成をすることが可能です。

ただ、投資マンションの売却では、減価償却など複雑な計算を伴い、間違えていた場合は修正申告が必要になるので、基本的は税理士に依頼するのが安心です。必要書類を自分で揃えれば、書類の作成は3-5万程度でやってもらえます。税理士費用ももちろん経費にできます。

(4) 住民税や所得税は?

マンション投資によって得た不動産所得は、他の所得を合計して課税される『総合課税』です。つまり、貴方が会社員である場合は、会社から受け取る給与と不動産所得を合計した『総所得金額』に対して、住民税・所得税の税額を計算します。

① 家賃収入-必要経費=不動産所得(雑所得
② 家賃所得+他の所得-所得控除=課税所得

上記計算式で算出した課税所得に対して、所得税・住民税の税額を算出されます。
税率は以下の表のとおりです。

『所得税』

給与などの金額  給与所得控除学区
1,800,000円以下 収入金額×40%
650,000円に満たない場合は650,000円
1,800,000円超~3,600,000円以下 収入金額×30%+180,000円
3,600,000円超~6,600,000円以下 収入金額×20%+540,000円
6,600,000円超~10,000,000円以下  収入金額×10%+1,200,000円
10,000,000円超 2,200,000円(上限)

『住民税』

市区町村民税 課税額×6%
都道府県民税 課税額×4%

ご存知の方も多いと思いますが、この2つの税金は所得金額に応じて税率が変わる『累進課税』です。マンション投資においては『いかにして必要経費で所得をマイナスしていくか』ということも大切なので、収益を上げる事はもちろんのこと、減価償却費を含めた必要経費をして税金対策も忘れずに行って下さい。

(4)売却損が出た場合はどうなるの?

この項目で気を付けなければいけないのは1点で、居住用不動産と異なり『損益通算が出来ない』ということです。

居住用不動産の場合、不動産を譲渡した際に発生した売却損については所得から損益通算することが出来る(所得から売却損を差し引くことが出来る)という、税制優遇が設けられています。ですが、これは特定居住用財産(居住用)に限定されているので、投資マンションの売却損には適用されません。

平成30年4月現在、投資マンションで売却損が発生する場合においては、税制優遇などの措置は一切設けられておりません。

節税を目的に損切を行うのではなく、『これ以上の損失をいかにして抑えるか』この点を考えなくてはいけません。売却損を取返す事は出来ませんが、赤字を垂れ流す状況を改善することは可能なので、「損が出るから様子を見る」というような選択は避けるよう心がけて下さい。

マンション投資が上手くいかない理由は?リスクは理解できていますか?

投資マンションで損をしないためには、マンション投資のリスクについて事前に理解しておいて、リスクが表面化する前にタイミングで、手早く売却することが大切です。

マンション投資で失敗している方の多くはリスクを理解せずに投資を行っています。ご存知の方も含め、それぞれの項目を確認して下さい。

(1)空室リスク

不動産投資の収益構造は『家賃収入』がメインとなります。(礼金や更新料などの収入もありますが、定期収入ではないので今回は考慮しません。)家賃は賃借人(借主)がいてはじめて入ってくるので、部屋が空室の状況では不動産オーナーの収入はゼロです。

ローンを利用してマンション投資行っている場合、賃借人の有無にかかわらず『ローンの返済』をしなければいけないので、空室期間が長くなるほど毎月のキャッシュフロー(収支)が悪化し、損失が拡大していきます。

(2)家賃滞納リスク

無事に賃借人が入居し、投資マンションが家賃収入を産み出しはじめました。ですが、今回の賃借人は将来に渡って必ず家賃を支払ってくれるでしょうか?

雇用状況の変化や会社の業績など、契約期間中に賃借人の経済状況が悪化する可能性は大いにあります。最悪、『未入金のまま長期間居座られる』、『夜逃げされる』というようなケースも想定されるので、賃借人が決まったからといって安心ばかりしていられません。家賃滞納は、空室以上にタチの悪いリスクとして想定しておかなければなりません。

(3)金利上昇リスク

ローンを利用してマンションを購入する場合、『金利の変動』は毎月のキャッシュフローに大きな影響を与えます。日本銀行によるマイナス金利政策を受け、現在は低金利で融資を受ける事が可能です。しかし、この『借手市場』の状況がいつまで続くかは誰にも分かりません。

マンション投資は株や為替と異なり、一定期間マンションを所有することを前提とした投資です。所有期間中に金利が上昇する可能性もあるので、常に『金利の上昇に伴いキャッシュフロー(収支)が圧迫される』というリスクを想定しておかなければなりません。

(4)値下がりリスク

不動産価格は『景気』や『金利』、『建物の経年劣化』などにより値下がりするリスクがあります。

投資マンションであっても『土地の持分』があるので、土地価格が上昇した際には値上がりする可能性はありますが、建物に関しては基本的に、経過年数と共に価値が目減りしていきます。建物の価値が下がれば賃料も下落するので、マンションの収益性は低下し、『購入時よりも不動産価格が値下がりする』という状況になります。

(5)流動性のリスク

不動産を現金化するためには、売却をしなければいけません。株式や為替であれば、一定の条件を満たしていれば現金化に多くの時間を要しませんが、不動産の場合は違います。

何千万円とする高額な商品を売買するわけですから、どのタイミングで買手が現れるのかは誰にも予想できません。このように、ピンポイントのタイミングで現金化出来ない事を『流動性のリスク』と言います。

最近は、不動産会社による『買取保証』というサービスもありますが、相場よりも低い売却価格となるのでお勧めしません。

(6)災害リスク

地震、火災、霰など、災害リスクは避けては通れません。自然災害では建物が倒壊する恐れがありますし、火災では室内が全焼してしまう可能性があります。どちらのリスクも、予測することは不可能なので、多少高額になったとしても損害保険に加入するなどの対応を検討する必要があります。

落とし穴にはまってない?不動産投資の失敗事例

それでは、ここまで確認した6つのリスクを踏まえた上で、実際の失敗事例をご紹介します。

『新築ワンルームを購入したが家賃が下落してしまった』

会社員Aさんは都心部に新築ワンルームマンションを購入しました。賃料査定、管理費、修繕積立金、修繕計画などを確認し、キャッシュフローを想定した結果、収益性があると判断したようです。

購入当初、想定賃料通りに賃借人が見つかり順調に賃貸経営は進んでいきます。ですが、賃借人の退去が決まった2年後に問題が発生します。賃貸募集を行うために改めて査定を依頼したところ、査定賃料が2000円低くなっているのです。

その理由は、「築浅物件とはいえ、1度人が住んでいるので新築時の査定賃料では借手は見つからない」という内容でした。

建物価値は経過年数と共に下がっていくので、賃料査定に問題があるとは考えられません。問題なのはAさんが賃料査定に『新築プレミア』が含まれていることを考慮していなかったということです。それから数年間は所有していたのですが、結局Aさんは、キャッシュフローの悪化から、売却損が出る状況でマンション売却を行いました。

新築物件の賃料査定での注意点は、『新築時』を前提条件としていることです。これを理解していないと、2年後にはキャッシュフローの悪化が始まり、マンション投資の損失が拡大していきます。

『ランニングコスト増加に伴いキャッシュフローが悪化してしまった』

会社員Bさんは、築20年のワンルームマンションを都心部にて購入しました。築年数は気になりましたが、駅距離、利回り、5年後の想定賃料、リフォーム履歴などの諸条件を考慮し、十分に収益性を確保することが出来ると判断したようです。

5年後の想定賃料も考慮し完璧なマンション投資と思われたのですが、問題が発生しました。築20年ということで、『修繕積立金の値上げ』が検討され始めたのです。値上げの是非については組合の総会で決定されるものなので、Bさん一人の反対ではどうすることも出来ません。この結果、翌年から段階的に修繕積立金を値上げしていくこととなり、最終的には300%アップの金額まで値上げすることとなりました。

転売のことも考えると、建物の管理状況も重要となるので修繕積立金を無視することは出来ません。購入前に、『修繕積立金の値上げ予定があるか』、『建物修繕履歴の確認』を行うことで、値上げを想定したキャッシュフローを想定することが出来るので、これらの事項は必ず確認しなければいけません。

『利回りだけで購入物件の判断をしてしまった』

会社員Cさんは、都心まで電車で1時間のエリアにワンルームマンションを購入しました。都内の物件ではないのですが、駅距離が近く、都心部までのアクセスが良い事からエリアに対する不安はさほど感じませんでした。

さらに、『利回りが高い』というのもCさんの興味を駆り立てた一因となりました。諸条件を確認後に購入を決断、近隣物件と比較しても利回りは高く、現賃借人が退去するまでは順調に収益をあげることが出来ました。

問題が発生したのは、賃借人が退去した時です。ペットを飼っていたということもあり、新たな募集活動を行うには大掛かりなリフォーム工事が必要となる状況だったのです。リフォーム費用を考慮していなかったCさん、当初想定していた利回りが大きく低下したことを受け、物件の売却を含めたキャッシュフローの再考を余儀なくされました。

投資マンションを探していると、販売図面に記載されている利回りに目が留まりがちです。何かしらの理由があって高利回りの設定になっているということを忘れずに物件を検討する必要があるでしょう。

まとめ

今回はマンション投資のリスクをメインに確認してきましたが、貴方はこれらに対して適切な対応をとれていますか?この世の中に必ず成功する投資は存在しないので、リスクとうまく付き合い、健全なマンション投資を行って下さい。

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