売却事情

離婚でマンションを売却するには?財産分与の不安もスッキリ解消!

厚生労働省が発表した人工動態統計によると、2016年には約21万7000人の方が離婚をしています。

この数字を時間に換算した場合、じつに約2分に1組という計算となりますから、現代社会において離婚という現実がとても身近な存在で、誰にでも起こりうる事です。

多くの家庭で離婚時に問題となるのが不動産の財産分与です。住宅ローンや権利関係、税金、頭金の出所など、複数の要素が複雑に絡み合うので、簡単にはいきません。

付け加え、不動産の取得方法や取得時期、不動産価値によっては財産分与の対象とならないケースもあります。

この記事では、具体例をまじえながら不動産の財産分与を一から解説していきます。円滑な財産分与を行うためにも是非参考にして下さい。

どんな不動産が夫婦共有財産となるのか?

まずは財産分与の入口です。あなたは、どのような不動産が夫婦共有財産となるかご存知ですか?これには定義が設けられているので正確に覚えて下さい。

夫婦共有財産となる不動産は居住用・投資用問わず婚姻期間中に購入をした不動産が対象になります。

結婚前から所有している不動産、相続で取得した不動産については共有財産とみなされません。

結婚前から所有している不動産、相続で取得した不動産については共有財産とみなされません。

具体例として、2つのケースで確認します。

ケース①:結婚後、夫の叔父が所有する一戸建てに入居。婚姻期間中に叔父が他界し一戸建を夫が相続

このケースの場合、一戸建は相続により取得しているので妻の貢献度はゼロとみなされます。

「掃除などをして維持管理を手伝っている」と主張をする方もいますが、残念ながらこれは認められません。基本的には、相続で取得した不動産は財産分与の対象から除外されます。

ケース②:結婚前に夫がマンションを購入。結婚後は夫が所有しているマンションに入居

結婚後に夫が所有するマンションに入居した場合も上記と同様でとなります。

不動産を購入したタイミングが結婚前という事で妻の貢献度はゼロみなされ、夫が所有しているマンションは共有財産と認められません。

ただし、上記のようなケースの場合でも「入居後にリフォーム費用を妻の資金で行った」、「住宅ローンの繰り上げ返済を妻の資金で行った」などの個別条件も考慮しなければいけないので絶対ではありませんのでご注意ください。

円滑な財産分与をするために必要な事は?

所有マンションが夫婦共有財産と確認する事が出来たら、具体的な財産分与の話し合いです。

協議をしなければならない事は多数ありますが、何から手をつければ良いのでしょうか?

次の流れで進めると、比較的スムーズに進めることができます。

  1. マンションの売却査定を行う
  2. 財産分与の割合を協議
  3. 離婚協議書を作成
  4. マンションの売却活動を開始

順番に、具体的にやることをご説明していきます。

1.マンションの売却価格の査定

査定の依頼は一般の不動産仲介会社に依頼して頂いて問題ありません。この査定はマンションの市場価値を算出する事が目的なので、高額な費用を捻出して不動産鑑定士に依頼をする必要はありません。

最近では、無料で複数の不動産会社に依頼をする事が出来る不動産一括査定サイトがあるので、こちらを利用して頂くのが良いでしょう。

2.財産分与の割合を協議

マンションを購入する際、多くの方は住宅ローンを利用するはずです。財産分与の対象となるケースは、住宅ローンの残債額よりも高く売却出来た時です。

売却価格-住宅ローン残債金額=共有財産(現金)

売却査定を行っているので、おおよその売却価格をイメージする事が出来るはずなので、査定金額を元に財産分与の割合を協議します。

3.離婚協議書を作成

『離婚協議書』とは、協議離婚に向けて双方が合意した条件を書面に残し、互いに合意内容を誠実に履行するために残しておく書面の事です

お互いに、合意した条件全てを一言一句間違えずに記憶しておくことは不可能です。

マンションは高額な財産となりますから、後に言った言わないのトラブルに発展してしまうケースが多々あります。

円滑に話を進めるためにも、離婚協議書の作成は必須です。

4.マンションの売却活動を開始

売却方法は一般的なマンション売却と同様です。不動産仲介会社に売却依頼をして、市場から購入希望者を募ります。

実際にマンションを売却 注意が必要な点は?

共有財産であるマンションは、どのような状況でしょうか?

  • 住宅ローンの残債がまだ残っている
  • 不動産の所有権が夫のみで登記されている
  • 頭金を夫、妻のどちらか一方が支払っている
  • 夫、妻の共有名義で購入しているが均等な持ち分割合になっていないなど、様々なケース

各家庭によって個別条件は異なりますが、頭金、住宅ローン、登記、それぞれ具体例をまじえて解説するので、あなたに近いケースを参考にして下さい。

住宅ローンの残債が残っている

住宅ローンを利用してマンションを購入している場合、オーバーローン(不動産の市場価値よりも住宅ローン残債金額の方が高い)になっていないか、必ず確認をして下さい。

ローンを利用している不動産には、融資を実行している金融機関の抵当権が設定されています。

所有マンションを第3者へ売却するには、抵当権を抹消する必要があるのですが、金融機関は売却理由にかかわらず住宅ローンを全額回収するまで抵当権の抹消を行いません

つまり、オーバーローンの状況で売却活動を行う場合には、オーバー部分(住宅ローンの残債金額と売却価格の差額)を補填する余剰資金を準備しなければいけないのです。

仮に、所有マンションがオーバーローンになっているのであれば、『夫、妻どちらか一方が継続してマンションに居住して住宅ローンの支払いを続けていく』という選択肢も考えられます。

ただし、『一人で支払い続ける事が可能な金額か?』を慎重に検討をして下さい。甘い見通しで資金計画を立ててしまうとローン破綻という最悪の事態を招いてしまう可能性もあるので注意が必要です。

オーバーローンでも大丈夫?任意売却の注意点

査定の結果、所有不動産がオーバーローンであった場合、不動産を売却する事は諦めなければいけないのでしょうか?

このような状況においても唯一、任意売却という方法であれば、不動産を売却する事が可能です。

任意売却とは、オーバーローンの状況であっても抵当権者と交渉を行う事で抵当権を抹消してもらい、マンションを売却する方法です。

ただし、任意売却にはいくつか注意点があります。

  • 抵当権者の同意を得る事
  • 誰でも任意売却が出来るわけではない事
  • 抵当権者との交渉には多くの時間が必要になる事
  • 任意売却をした場合でも、残債務がなくなるわけではない事

最も高いハードルとなるのが抵当権者(=銀行)との交渉です。

「任意売却をしたいので宜しくお願いします」だけでは抵当権者の同意は得られません。

『夫、妻のどちらか一方が継続して居住する』、『オーバー部分を補填する資金の捻出方法』、『残債務の支払い方法』など、交渉しなければならない事は数多くあります。

このように任意売却の場合は多くの交渉が必要なりますので、『任意売却専門の不動産会社』へ依頼する事をお勧めします。

任意売却専門の不動産会社探しはこちら

マンションの登記名義人が夫の単独で登記されているときは?

住宅ローンを利用してマンションを購入する場合、夫の『単独名義』で購入するケースが多くなるはずです。

不動産の所有権が登記されていない妻からすると、「私には財産分与を受ける権利がないのでは?」と考える人も多いようですが心配無用です。

婚姻期間中に購入した不動産であれば、夫婦の共有財産として認められるので妻の名義が登記されていないケースであっても財産分与の権利はあります。

通常通り不動産の売却活動を進めて頂き問題ありません。

夫婦共有名義のマンションを売却する手順は?注意点は?

共働き世帯の増加に伴い、夫・妻の共有名義でマンションを購入する家庭が増加しています。

共有でマンションを購入する場合は夫・妻で所有権の持分を登記します。

共有名義の場合、売却するには、夫、妻双方の同意が必要となるという事に注意をしなければいけません。

共有マンションの売却で良く聞くトラブルは、売却期間中に財産分与の割合で双方が合意できない場合です。

このケースの場合、『購入希望者が現れた場合でも一方の同意が得られずにマンションを売却出来ない』という事が想定されます。

このようなトラブルを未然に防ぐたまにも、先述させて頂いた離婚協議書は必ず作成して下さい。

次に売却の手順ですが、一般的なマンション売却と比べて特別な作業や注意点は一切ありません。売却を依頼する不動産仲介会社に全てを任せて問題ありません。

購入時の頭金を夫、妻のどちらか一方が支払っている時

まず初めに確認して頂きたいのは、頭金の出所が夫、妻どちらかの特有財産かどうかという点です。

特有財産とは、結婚前の預貯金や財産、相続または贈与で得た財産の事を指します。

不動産購入時に頭金を支払っている方にとっては特に重要です。

購入時の頭金が特有財産であった場合は、夫婦の共有財産とみなされないため、財産分与の対象になりません

ただし、頭金を特有財産で支払った場合であっても、無条件で全額取り戻すことができるとは限りません。

例えば、妻の側が「頭金のうち、私の貯金で支払った分は全額取り戻したい」というケースが多いのですが、残念ながらこの主張は認められません。

その理由は、頭金分の現金が不動産に形を変えることで、現在の価値が変わっている可能性があるからです。

ご存知の方も多いと思いますが、不動産価格は景気動向や経年などの外的要因によって価値が変動します。つまり、不動産に形を変えた現金が、支払った頭金と同等の価値を維持しているとは限りません。

下記の4つのケースで確認をしていきます。

  1. 購入当時と現在の市場価格が変わっていない(現状維持)
  2. 購入当時よりも現在の不動産価格が上昇している
  3. 購入当時よりも現在の不動産価格が下がっている
  4. オーバーローンの時

市場価格が購入時と変わらないか、上昇している時

不動産の市場価格が①、②のように現状維持または上昇しているときは細かく考える必要はありません。

不動産価格と同様に貨幣価値も、現状維持もしくは上昇していると考えられるので、あなたの特有財産で支払った頭金を全額取り戻すことも不可能ではありません。

購入時よりも下がっている、オーバーローンの時

問題になってくるのは③、④のケースです。

まず、③の不動産の市場価格が下がっているケースです。仮に5000万円の不動産を頭金500万円支払って購入したとします。

不動産売却時の市場価格が3000万円だった場合、不動産価値は40%下がっているので頭金500万円の価値も40%下がってしまいますこの場合、支払った頭金全額を取り返すのは不可能となってしまうので、財産分与の割合を決める時に何かしらの対策を講じておく必要があります。

最後に④のオーバーローンのケースです。

この場合、共有財産であるマンション価格がローンの残債金額よりも低い状況となっているので、マンションは財産としてみなされません。

当然、オーバーローンの状況ですから頭金を取り戻そうとしても抵当権者からの同意を得る事も出来ません。所有マンションが共有財産として認められない場合は、頭金として利用した現金は基本的には取り戻せないという認識をお持ち下さい。

これらのケースを参考にして頂き、頭金として利用した現金の取扱いを協議して下さい。

マンションの売却価格は、同じ物件でもタイミングや不動産会社にかなりの差が出ます。

特に離婚の場合は、売却価格の差が今後の人生に大きく影響するので、必ず一括査定サイトを利用して、複数の不動産業者から査定を受けるようにして下さい。

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離婚で売却したマンションに税金はかかる?名義変更の時は?

マンションの売却では多くの方が税金の心配をします。マンションを売却した時に課税されるケースは、大きく『不動産譲渡所得が発生した時』、『マンションの名義変更を行った時』です。

マンションの名義変更を行った時

マンションを売却せずにどちらか一方が住み続ける事になった場合、不動産の名義を変更しなければいけません。

たとえ、夫婦間の名義変更であっても税法上では新たに不動産を取得したとみなされるので、『不動産取得税』が課税されます。

税金以外にも、登記を依頼する司法書士費用も必要となるので、多少の出費を想定しておく必要があります。

不動産譲渡所得が発生した時

『不動産譲渡所得』とは、マンション売却で得た売却益の事を言います。

この所得は、基本的には購入時よりも不動産価格が上昇しなければ発生しない所得なので、該当する方は多くないはずです。

さらに平成30年現在、譲渡所得が発生した場合であっても税金を安くするために様々な特例が設けられているので、対策を講じる事は可能です。

間違いがないように譲渡所得の計算方法と時限措置で定められている特例について細かく確認していきます。

不動産譲渡所得の計算方法は?

計算方法は下記になります。

売却価格-購入価格=売却益(不動産譲渡所得)

ここで、忘れてはいけない大事な事は、『購入諸経費・売却諸経費の一部が経費計上することが出来る』事です。

先ほど算出した売却益から経費を差し引くことが出来るので、忘れずに行ってください。

ちなみに、購入諸経費は物件価格の7%前後、売却諸経費は物件価格の3%前後と言われています。決して安い金額ではないので、経費計上するだけでも大きな節税効果を期待する事が出来ます。

譲渡所得の軽減税率

居住用財産を譲渡した場合、一定の要件を満たしていれば通常よりも低い税率で税金を計算できる特例です。

ただし、不動産の所有期間に応じて税率が変わります。

5年以下 5年超 5年以下
税率 39.63%
(所得税:30.63% 住民税9%)
20.315%
(所得税:30.63% 住民税9%)
14.21%
(譲渡所得6000万円以下)
(所得税:30.63% 住民税9%)
3000万円の特別控除

居住用財産を譲渡して売却益が発生した場合、一定の要件を満たしていれば譲渡所得のうち3,000万円までの部分が無税となる特例です。つまり、購入時よりも不動産価格が3000万円以上値上がりしていなければ税金は課税されないのです。

一般の居住用マンションにおいて、これだけの上昇幅があることはほとんどないので『不動産譲渡所得』については心配する必要はありません。

まずは最初に一括査定サイトで不動産査定を

具体例を交えて財産分与の確認をしてきましたが、不動産の財産分与を行う際に最も重要な事は『所有マンションの不動産査定』を行う事です。万が一、所有マンションがマイナスの財産となってしまう場合、財産分与の話し合いどころではありません。

とはいえ、不動産会社によって売却価格に大きな差がつくので、どこでも良いから査定依頼をすれば良いという事でもありません。そこで、是非利用して頂きたいのが無料の一括査定サイトです。無料で複数の不動産会社に査定依頼をする事が出来、査定価格などの売却条件を比較する事が可能なのです。

売却額の違いが今後の人生に影響すると言っても過言ではないので、所有マンションの価値を正確に把握する事から取り掛かって下さい。

 

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