費用

知れば安心!マンション売却費用のまとめと安くするコツは?

「はじめてマンション売却をするのだけど、マンションを売る時にどんな費用がどれだけかかるのか知りたい」

不動産取引は高額です。初めての売却ならこういった不安や疑問を持つのもなおさらでしょう。マンション売却の各ステップ発生する費用と、費用を安く抑えるコツをまとめました。

マンション売却までの流れ・費用発生のタイミングまとめ

マンションの売却の流れを6つのステップに整理し、各タイミングでどんな費用が発生するのかを時系列でまとめたのが次の表になります。

売り主側の場合、売却は費用をかけることなく始めることができ、売買が成立した後から費用が掛かってきます。実際は売却した代金から支払うことになるので、よほど安く売ってしまわない限りは、持ち出しは発生しません。

①仲介会社へマンションの売却査定・仲介の依頼
  • ルームクリーニング費用※任意
  • リフォーム費用※任意
②不動産仲介会社と媒介契約締結
  • なし
③売却活動の開始
  • 追加広告費※基本不要
④売買契約の締結
  • 仲介手数料の半額
  • 印紙税
⑤決済とマンションの引渡し
  • 登記費用
  • 残りの仲介手数料
  • 住宅ローンの一括繰り上げ返済手数料
  • 登録免許税
⑥確定申告
  • 所得税、住民税

主な費用について、順にご説明していきます。

室内のクリーニング費用やリフォーム費用※任意

マンション売却時のリフォームやクリーニングには、必ず行わなければいけないものではありません。

たしかにリフォームをすれば反響は高くなる可能性が高いです。キッチンやトイレ、ユニットバス、エアコンなどの設備は経年劣化で古さが目立ちます。

それらを最新の設備に交換するだけで、見違えるように新しい家の雰囲気が漂います。

ですがリフォームをしたからと言って、リフォーム代以上に高く売れるとは限らず、見極めは不動産会社でも難しいです。

また、中古マンションを買う人は最初から自分好みにリフォームをする前提の人も多いので、そういった場合は検討対象外になってしまいます。

ただし、部屋の内覧に来た人に汚いと思われるのは大きなマイナスです。販売活動を開始する前に部屋のクリーニングは徹底的に行っておくべきです。

掃除を自分でやってもいいですが、忙しくて時間がないという人や綺麗にする自信がないという人はプロの美装業者に依頼するのがいいでしょう。

美装業者は仲介会社に頼めば紹介してくれます。費用は部屋の大きさによって変わります。
1Rなら数万円程度ですが、4LDK や5LDKサイズになると10万円以上になることもありますが、この程度なら十分元はとれます。

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反響がない場合の追加広告費※基本不要

仲介会社に売却を依頼した場合、売主の広告費負担はありません。

ですが、問い合わせの反響があまりに少ない場合、まれに仲介会社から追加広告の提案を持ちかけられることがあります。

追加で支払った広告費でチラシを撒くなどの宣伝活動を行います。ただしこれは売主側の任意なので、追加の広告を打つか打たないかは自分で決めることが出来ます。

また宅建業者が売主の許可なく広告を出して広告費の支払いを求めることはありません。宅建業法で禁止されているからです。

販売活動をスムーズに行うポイントは、売却依頼を行う際に仲介会社がどのような販売活動を行ってくれるのかをしっかり確認しておくことです。仲介会社が行う基本的な販売活動と追加の広告宣伝が被ってしまうと無駄になるからです。

ただし、追加広告が必要なほど取り合わせが少なければ、そもそも不動産会社の実力不足の可能性も高いです。一括査定サイトを利用して新しい不動産会社と契約すれば、実質的に無料で追加で広告ができますので、追加広告費の提案があっても基本的に支払う必要はありません

不動産会社に支払う仲介手数料とは

仲介手数料とは、売り手と買い手の間に立って取引が成立した場合に不動産仲介会社に支払う手数料です。

そのため取引が成立しなかった場合、仲介手数料は発生しません。あくまで成功報酬として支払う手数料だからです。

つまり仲介業者にマンションの売却依頼をするだけでは費用が発生しないということです。

仲介手数料の計算方法(速算法)

仲介手数料は、一般的なマンションの場合は、次の金額になります。

売買価格 x 3% + 6万円
例)2000万円で売却した場合:66万円(2000万 x 3% + 6万)

先ほども説明しましたが、これは宅地建物取引業法で定められた仲介手数料の上限額です。つまり不動産仲介会社はこれより手数料を多く請求する事は出来ません。逆に手数料はこれ以下でも問題無いということです。

仲介手数料を支払うタイミング

仲介手数料を支払う時期ですが、これは仲介会社によって異なります。一般的には以下の2つのタイミングに分けて支払うことになります。

  1. 売買契約時に半額、決済の時に残金を支払う
  2. 決済の時に全額支払う

一般的には①の場合が多いですが、数百万のワンルームマンションなど少額の場合、手間を省くために②になる場合もあります。

①で売買契約の時に半額を支払う場合、決済の時はまだ売買代金をもらっていないので、持ち出しが必要なの?と心配になる方もいるかもしれませんが、売買契約の時には買い主から手付金をもらうのが一般的なので、そこから差し引いて不動産会社に渡すことになります。

交渉次第で安くなる仲介手数料

マンション売却時に掛かる費用の中で、最も大きなウエイトを占めるのが仲介手数料です。ですが、仲介手数料は業者選びや交渉次第で安くする事ができます。

仲介手数料の金額・計算方法について解説しましたが、計算式で導き出された仲介手数料の金額はあくまで「上限」です。そのため仲介業者によって上限額より安い場合や、手数料無料をうたっている会社もあります。

なぜ仲介手数料を安くしたり無料にしたり出来るのか。こういった仲介業者は売主側の仲介だけでなく、買主側の仲介も行う両手取引を行っているからです。仮に売主側の仲介手数料を安くする、あるいは無料にしても買主側から仲介手数料を貰えればよいと考えているからです。

ただ仲介手数料の安さや無料にこだわるあまり、肝心のマンションが売れなければ意味がありません。仲介手数料の安い事と販売力があるかどうかは別問題だからです。手数料の安さに拘らず、集客力やレスポンスの良さなどトータルな判断で仲介会社を選ぶ事が大切です。

マンションを購入した時の不動産業者が仲介業も行っていたら、売却査定を依頼すると良いでしょう。マンションを建てた、あるいは販売した不動産業者なら、そのマンションの事をより詳細に把握しています。また、他の購入者からの売却査定、仲介の依頼が多く、中古相場に精通している可能性が高いからです。仲介手数料の割引が効く場合もあります。

登記費用

マンションを売却する際には主に3つの登記を行う必要があります。

  • 所有権移転登記
  • 住宅ローンの抵当権抹消登記
  • 住所変更登記

3つの登記のうち、住宅ローンの抵当権抹消登記と住所変更登記に必要な費用、および登記申請手続きの代行を依頼する司法書士への報酬は、売主負担になります。

なお所有権移転登記の申請手続費用ですが、買主負担とするケースが多いようですが基本的には売買契約締結時の双方の合意内容で決まります。

その登記がなされた事によって利益を享受する者が費用を負担するという考えのもとでは、買主が負担すべき費用だと考えられますが、後のトラブルにならないように、不動産会社に確認しておきましょう。

抵当権抹消登記について

売却時に住宅ローンの残債が残っている場合は、ローンを完済して抵当権抹消登記を行う必要があります。

抵当権抹消は司法書士に依頼することになり、報酬を支払います。報酬の相場は10,000円~30,000円程度になります。

こちらも事前に持ち出しは不要で、決済の時に売却金額から差し引いて、支払うケースがほとんどです。

住所変更登記が必要なケース

売却するマンションの登記上の住所と、現在の住所が異なる場合、住所変更登記が必要になります。

具体的には、次のようなケースです。

  • マンションを購入した時に前の住所のまま所有権移転登記をした
  • マンション購入後に住民票を移した

一般的には、マンション購入時にマンションの住所に住民票を移した後、所有権移転登記は完了していますが、上記の2つのケースでは登記簿上の住所と現在の居住している住所が一致していない状態になります。

現住所と登記簿上の住所が不一致の場合、マンションを売ろうとしている人が真の所有者かどうか法務局が判断できず、買い主へ名義変更をする事が出来ません。そのため住所変更登記が必要になるのです。

住所変更登記の司法書士報酬は10,000円~30,000円が相場です。

住宅ローン残債の一括繰り上げ返済手数料

マンションの売却時、住宅ローンが残っているケースが大半ですが、抵当権抹消登記でも解説した通り、住宅ローンが残ったまま、銀行の抵当権がついている状態ではマンションを売ることが出来ません。

抵当権を抹消するには住宅ローンの残債を完済しなければなりません。ローン残債が残っている場合、マンションの売却資金の中からローン残債を支払って抵当権を解除します。

住宅ローン残債の一括繰り上げ返済には手数料が掛かります。手数料は各金融機関で異なります。参考として三井住友銀行の一括繰り上げ返済の手数料は、以下のようになります。

インターネット申請 5,400円
窓口の専用パソコン 10,800円
窓口で書面手続き 21,600円

繰り上げ返済手数料も、決済時に受け取った売却代金から精算することになります。

税金

マンションを売却して利益がでた場合、売却をした年の確定申告で申告して、所得税(譲渡所得)を収める必要があります。申告額が、翌年の住民税の額にも反映されます。

ただし、一般的な居住用のマンションの場合は控除の特例がありますので、確定申告で申請することで所得税がかからなくなるケースが多いです。

マンション売却の申告は素人には難しいので、税理士に数万程度の報酬を支払って代行してもらうことをおすすめします。

マンション売却の税金についてのトピックは、以下の記事で詳しく解説しています。

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知らないと損!売却時に返ってくる4つの費用

ここまでは、マンション売却時にかかる費用についてご説明してきましたが、実は戻ってくる費用もあります。

自分で申請しないと戻ってこないものもありますので、しっかり確認しておきましょう。

  1. 火災保険料の返金
  2. 住宅ローン保証料の返金
  3. 管理費・修繕積立金の精算
  4. 固定資産税・都市計画税の精算

①火災保険料

住宅ローンを組む際に火災保険に加入します。その際に支払った費用は売却時の残りの期間に応じて返金されます。

ただし、火災保険は自分で解約手続きをしないと解約されません。忘れずに自分で手続きをするようにしましょう。

②住宅ローン保証料

マンション購入時に締結した住宅ローンの保証契約で支払った費用は、売却時の残りの保証期間に応じて返金されます。

③管理費・修繕積立金の精算

翌月分の管理費と修繕積立金はマンション売却の際、買主に日割精算をしてもらえます。

④固定資産税・都市計画税の精算

1月1日時点のマンション所有者が納税する固定資産税と都市計画税も日割精算することになります。マンション引き渡し日以降にかかる税金は決済時に買主に精算してもらう事になります。

日割り計算をする際のポイントになるのが起算日です。

関東では起算日を1月1日に。関西では起算日を4月1日に設定することが一般的です。起算日の違いによって精算費用が変わりますので、契約時にしっかり確認しておきましょう。

まとめ

今回はマンションの売却時に掛かる税金以外の費用について網羅的に解説しました。

  • マンションが売れた時にどんな費用が幾らくらい掛かるのか
  • 売却費用を安く抑える為の仲介手数料との付き合い方
  • 戻ってくる費用は何なのかチェックしておく

これらのことを是非マンション売却時に役立てて下さい。

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